Lượng tồn kho dù phần nào thể hiện tiềm năng phát triển của dự án nhưng đây cũng là bài toán khó mà các doanh nghiệp phải đối mặt nếu như các dự án bị vướng mắc về pháp lý và nguồn vốn.
Tồn kho bất động sản
Theo thống kê, trong nửa đầu năm 2024, một số doanh nghiệp bất động sản lớn đã ghi nhận mức giảm nhẹ về hàng tồn kho.
Tuy nhiên, nhìn chung, gánh nặng hàng tồn kho vẫn chưa có dấu hiệu giảm và số doanh nghiệp giảm tồn kho chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ so với số doanh nghiệp có tồn kho tăng. Thậm chí, tại nhiều doanh nghiệp, giá trị hàng tồn kho đạt mức cao nhất từ trước đến nay, chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tài sản.
 |
| Gánh nặng về tồn kho vẫn chưa có dấu hiệu tụt giảm. Ảnh minh họa |
Theo dữ liệu từ Vietstock Finance, tổng lượng hàng tồn kho của 110 doanh nghiệp bất động sản niêm yết tính đến hết quý II/2024 đạt 490.400 tỷ đồng. Riêng Tập đoàn Novaland (HoSE: NVL) chiếm gần 29% tổng lượng hàng tồn kho, tương đương 142.024 tỷ đồng.
Tương tự, Tập đoàn Nam Long (HoSE: NLG) cũng ghi nhận mức tăng đáng kể trong hàng tồn kho. Tính đến cuối tháng 6/2024, Nam Long có 19.164 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho, tăng gần 2.000 tỷ đồng so với đầu năm (17.352 tỷ đồng). Với tổng tài sản đạt 29.731 tỷ đồng, lượng hàng tồn kho của Nam Long chiếm hơn 64% tổng tài sản.
Tại khu vực phía Nam, Tập đoàn Khang Điền (mã: KDH) cũng ghi nhận mức hàng tồn kho cao, đạt 21.458 tỷ đồng, trong khi cuối năm 2023 chỉ là 17.786 tỷ đồng. Tính đến ngày 30/6, tổng tài sản của Khang Điền đạt 28.401 tỷ đồng, khiến tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản lên tới 75%.
Gánh nặng tồn kho và tác động đến doanh nghiệp
Tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong nửa đầu năm 2024 vẫn bị đánh giá thấp hơn so với mức trung bình của 5 năm gần đây.
Ngoại trừ một số ít doanh nghiệp lớn có quỹ đất sạch và pháp lý rõ ràng đạt kết quả khả quan, hầu hết các doanh nghiệp còn lại đều chỉ ghi nhận lợi nhuận ở mức trung bình. Vì vậy, lượng hàng tồn kho của nhiều doanh nghiệp vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện.
Lượng hàng tồn kho lớn được ví như “quả bom nổ chậm”, đặc biệt là khi phần lớn các dự án tồn kho đang vướng mắc về pháp lý hoặc gặp khó khăn trong tiếp cận vốn.
 |
| Lượng hàng tồn kho được ví như “quả bom nổ chậm” của các doanh nghiệp. Ảnh: Internet |
Con số 490.400 tỷ đồng hàng tồn kho của 110 doanh nghiệp bất động sản niêm yết là một vấn đề rất đáng lưu tâm.
Giáo sư, Tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định rằng hàng tồn kho bất động sản không chỉ là lượng hàng chưa giao dịch thành công, mà còn là vấn đề sống còn của các doanh nghiệp. Khi hàng tồn kho chiếm phần lớn tổng tài sản nhưng không được xử lý, nó giống như “cục máu đông”, làm cản trở hoạt động kinh doanh và kìm hãm sự phát triển của doanh nghiệp.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, để giải quyết triệt để tình trạng này, các doanh nghiệp cần cơ cấu lại danh mục đầu tư, cắt giảm các dự án không phù hợp hoặc không đảm bảo tính thanh khoản.
Tái khởi động dự án để giảm tồn kho, phục hồi sản xuất
Từ năm 2018 đến nay, tác động của đại dịch Covid-19, chính sách tín dụng và những quy định kiểm soát thị trường bất động sản, đặc biệt là các vướng mắc pháp lý, đã khiến hàng loạt dự án bị đình trệ, kéo theo lượng hàng tồn kho gia tăng.
Tuy nhiên, sau giai đoạn khó khăn, cùng với sự hồi phục của thị trường bất động sản Việt Nam, nhiều dự án đã bắt đầu tái khởi động.
Nhờ sự chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ và sự hỗ trợ của Tổ công tác Chính phủ, từ cuối năm 2022 đến nay, nhiều dự án bất động sản đã được tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, giúp triển khai trở lại.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định rằng việc tái khởi động các dự án đình trệ đã và đang được thúc đẩy, nhờ sự hỗ trợ từ Chính phủ và khối doanh nghiệp tư nhân thông qua hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) dự án.
Theo quy định mới, các chủ đầu tư để dự án “án binh bất động” liên tục trong 48 tháng sẽ đối mặt với nguy cơ mất đất mà không được bồi hoàn, điều này đã thúc đẩy họ nhanh chóng tái khởi động các dự án.
Tuy vậy, ông Đính cho rằng quá trình tái khởi động các dự án không hề dễ dàng, bởi ngoài các vướng mắc pháp lý, doanh nghiệp còn đối mặt với áp lực tài chính lớn. Đây cũng là một trong những lý do khiến nhiều dự án “hồi sinh” nhưng không thành công.
Doanh nghiệp cần tính toán kỹ lưỡng, có thể chấp nhận lãi ít, hòa vốn, thậm chí lỗ, để giải quyết tồn kho và duy trì hoạt động kinh doanh ổn định hơn là tìm cách tối đa hóa lợi nhuận.
