Từ tháng 12/2023, nhiều chính sách liên quan đến tài chính ngân hàng như giao dịch từ 400 triệu đồng trở lên phải báo cáo NHNN; quy định mới về vốn góp tại ngân hàng liên doanh;… chính thức có hiệu lực.
Các giao dịch trên 400 triệu đồng phải báo cáo Ngân hàng Nhà nước
Theo Quyết định số 11/2023/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, từ ngày 1/12/2023, mức giao dịch có giá trị lớn từ 400 triệu đồng trở lên phải báo cáo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thay vì 300 triệu đồng như hiện hành.
Quyết định này áp dụng với các tổ chức tài chính, tổ chức, cá nhân kinh doanh ngành nghề phi tài chính có liên quan như bất động sản, đổi tiền… nhằm mục đích kiểm soát, nâng cao hiệu quả công tác phòng, chống rửa tiền, nâng cao hiệu quả công tác đấu tranh phòng, chống tội phạm rửa tiền nói riêng và công tác phòng, chống tội phạm nói chung.
Theo Luật Phòng, chống rửa tiền 2022, các tổ chức tài chính phải báo cáo là các ngân hàng, dịch vụ trung gian thanh toán (như ví điện tử), công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ đầu tư chứng khoán, kinh doanh bảo hiểm nhân thọ…
Bên cạnh đó, các tổ chức, cá nhân kinh doanh ngành, nghề phi tài chính cũng thuộc đối tượng phải báo cáo gồm: kinh doanh trò chơi có thưởng; trò chơi trên mạng viễn thông, Internet, xổ số, đặt cược.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trừ hoạt động cho thuê, cho thuê lại bất động sản và dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ kế toán, cung cấp dịch vụ pháp lý của luật sư, tổ chức hành nghề luật sư, cung cấp dịch vụ thành lập, quản lý, điều hành doanh nghiệp… cũng phải báo cáo những giao dịch có trị giá từ 400 triệu đồng trở lên.
Quy định mới về thời hạn và lãi suất cho vay tín dụng đầu tư của Nhà nước
Nghị định 78/2023/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi thời hạn và lãi suất cho vay tín dụng đầu tư của Nhà nước từ ngày 22/12/2023.
Theo quy định mới, Ngân hàng Phát triển Việt Nam căn cứ vào kết quả thẩm định dự án, đặc điểm sản xuất, kinh doanh, khả năng thu hồi vốn của từng dự án và khả năng trả nợ của khách hàng để quyết định thời hạn cho vay đối với từng dự án.
Mức lãi suất cho vay tín dụng đầu tư của Nhà nước do Ngân hàng Phát triển Việt Nam quyết định, đảm bảo nguyên tắc đủ bù đắp chi phí huy động vốn, chi phí hoạt động bộ máy và chi phí trích lập dự phòng rủi ro đối với các khoản nợ vay được ký hợp đồng tín dụng kể từ ngày 22/12/2023, nhưng không thấp hơn 85% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng thương mại trong nước trong cùng thời kỳ; ngân sách nhà nước không cấp bù lãi suất và phí quản lý đối với các khoản nợ vay này.
Giảm tiền thuê đất phải nộp của năm 2023
Nội dung đề cập tại Quyết định 25/2023/QĐ-TTg về giảm tiền thuê đất của năm 2023, có hiệu lực từ ngày 20/11/2023.
Cụ thể, giảm 30% tiền thuê đất phải nộp (phát sinh thu) của năm 2023 đối với người thuê đất quy định tại Điều 2 Quyết định 25/2023/QĐ-TTg; không thực hiện giảm trên số tiền thuê đất còn nợ của các năm trước năm 2023 và tiền chậm nộp (nếu có).
Mức giảm tiền thuê đất nêu trên được tính trên số tiền thuê đất phải nộp (phát sinh thu) của năm 2023 theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người thuê đất đang được giảm tiền thuê đất heo quy định hoặc/và khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật về tiền thuê đất thì mức giảm 30% tiền thuê đất được tính trên số tiền thuê đất phải nộp (nếu có) sau khi đã được giảm hoặc/và khấu trừ theo quy định của pháp luật (trừ số tiền thuê đất được giảm theo Quyết định 01/2023/QĐ-TTg).
Quy định mới về phòng cháy chữa cháy cho nhà và công trình
Cũng ngay từ những ngày đầu tiên của tháng 12/2023, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia 1:2023 QCVN 06:2022/BXD về an toàn cháy cho nhà và công trình tại Thông tư 09/2023/TT-BXD sẽ chính thức có hiệu lực.
Theo đó, một số quy định mới liên quan đến phòng cháy chữa cháy tại Quy chuẩn này cần lưu ý gồm:
– Tại mỗi tầng phải bố trí ít nhất một họng khô để cấp nước chữa cháy cho tầng đó nếu không thể bảo đảm yêu cầu về chiều rộng khe hở giữa các bản thang và giữa các lan can tay vịn của bản thang.
– Nhà và công trình không cần phải trang bị cấp nước chữa cháy ngoài nhà nếu thuộc phạm vi phục vụ của các nguồn cấp nước chữa cháy ngoài nhà gồm bồn, bể, trụ nước chữa cháy ngoài nhà, hồ nước chữa cháy tự nhiên và nhân tạo và các nguồn nước tương tự khác…
Nhà đầu tư cần biết những điểm mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi sẽ tác động mạnh đến thị trường trong thời gian tới
Với 465/469 đại biểu Quốc hội tán thành, Luật Kinh doanh Bất động sản sản đổi đã chính thức được thông qua tại cuộc họp sáng ngày 28/11/2023, Luật này sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Có khá nhiều nội dung mới ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản của các tổ chức cá nhân như siết chặt việc phân lô, bán nền, được phép nhận cọc tối đa 5% giá bán đối với hoạt động bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Gia tăng trách nhiệm của chủ đầu tư
Nếu như Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không cho phép chủ đầu tư dự án ủy quyền cho các bên tham gia hợp tác ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản thì Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi còn không cho phép cả việc ký hợp đồng đặt cọc.
Quy định này một phần xuất phát từ việc bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được phép nhận cọc không quá 5% giá bán, tuy nhiên, nó cũng gắn chặt trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc tiếp nhận trực tiếp tiền cọc, tiền bán, chuyển nhượng bất động sản với khách hàng.
Bên cạnh đó, trong phạm vi trách nhiệm của chủ đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cũng chỉ ghi nhận chủ đầu tư có trách nhiệm “nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận”. Theo đó, trách nhiệm của chủ đầu tư dừng lại ở việc nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận, rõ ràng, việc cấp Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước. Do vậy, khi hoàn tất việc nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì trách nhiệm của Chủ đầu tư đã hoàn thành.
Luật hóa quy định về mua bán bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng
Luật hóa các quy định về mua bán bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được đề ra. Một vấn đề hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng được thể hiện trong các mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Trước đó, nghị định 02/2022/NĐ-CP đề cập đến mẫu Hợp đồng mua bán, cho thuê căn hộ du lịch. Nghị định này sẽ được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sử dụng mẫu “Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú”.
Theo đó thì khái niệm “căn hộ du lịch” không còn trong Luật Kinh doanh bất động sản, chỉ còn sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú. Đây có thể là vấn đề các nhà phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cần quan tâm khi tiếp tục phát triển sản phẩm này trong tương lai.
Buộc phải áp dụng hợp đồng mẫu theo luật
Tiếp theo, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi ghi nhận chỉ chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động cần phải áp dụng Hợp đồng mẫu theo quy định của Luật này. Quy định này ngay phần trình bày đầu tiên, dù khách hàng là bất kể ai thì sản phẩm bất động sản luôn là tài sản có giá trị lớn, do đó, cần thiết buộc chủ đầu tư dự án bất động sản tuân thủ những điều khoản chung nhất trong hoạt động kinh doanh bất động sản để đảm bảo quyền lợi người tiêu dùng, đảm bảo lợi ích cộng đồng.
Đương nhiên, khi Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi được thông qua cũng chấm dứt tranh cãi xung quanh việc bắt buộc áp dụng mẫu hợp đồng đối với các tổ chức, cá nhân khác theo quy định tại Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Theo đó, các tổ chức, cá nhân khác (không phải là chủ đầu tư dự án bất động sản) khi xác lập Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng dịch vụ bất động sản thì không buộc phải theo mẫu, họ chỉ cần tuân thủ các quy định của Luật kinh doanh bất động sản và Bộ luật dân sự.
Quy định này phù hợp với tinh thần của pháp luật dân sự, tôn trọng sự thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng không buộc phải theo mẫu.
Ghi quyền nhận cọc của chủ đầu tư
Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 không ghi nhận về việc nhận cọc của chủ đầu tư đối với các sản phẩm là bất động hình thành trong tương lai.
Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã ghi nhận rõ về việc chủ đầu tư dự án bất động được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.
Trước khi Luật Kinh doanh bất động sửa đổi được thông qua, không ít kỳ vọng vào việc nới lỏng việc đặt cọc hơn với chủ đầu tư dự án bất động sản hơn để tạo điều kiện cho chủ đầu tư tìm hiểu, đánh giá về mức độ hấp thụ của thị trường. Tuy nhiên, hiện việc nhận cọc kèm điều kiện chặt chẽ như quy định
Bên cạnh đó, việc quy định này cũng không hoàn toàn ngăn cản được việc các chủ đầu tư sử dụng các hình thức đảm bảo khác để huy động vốn trước khi đủ điều kiện như ký quỹ, vay tiền ưu tiên mua sản phẩm hình thành trong tương lai.
Chủ đầu tư trước khi đưa sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh bắt buộc phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Vẫn trên tinh thần bảo vệ quyền lợi của Khách hàng, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi tiếp tục siết chắt điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh, đặc biệt là quy định về việc “Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh”.
Như vậy, chủ đầu tư trước khi đưa sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh bắt buộc phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Trước đó, tại Điều 55 Luật Kinh doanh Bất Động sản 2014 không quy định thật sự rõ ràng điều kiện này, một số địa phương vận dụng quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ của mình (trong đó có nghĩa vụ tài chính) để buộc Chủ đầu tư phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính đối với đất đai. Tuy nhiên, cách vận dụng này dẫn đến sự thiếu đồng bộ, thống nhất giữa các địa phương và gây ra sự bất bình đẳng giữa các chủ đầu tư và việc sửa đổi này đã đảm bảo việc áp dụng được thống nhất.
Với điều kiện mới này, với quan điểm của các cơ quan lập pháp, rõ ràng chủ đầu tư phải chứng minh được khả năng tài chính của mình, phải biến đất đai sử dụng để xây dựng công trình thành của mình (thông qua việc nộp tiền đất) trước khi bán sản phẩm hình thành trong tương lai cho Khách hàng.
Ngoài ra, các điều kiện khác về giấy tờ về quyền sử dụng đất, khởi công xây dựng cũng được quy định rõ ràng, cụ thể hơn so với quy định của Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi để tạo điều kiện cho chủ đầu tư, cơ quan nhà nước khi thực hiện, cũng như tạo điều kiện cho Khách hàng khi tham chiếu thực tế dự án với quy định của pháp luật hiện hành.
Quyền lựa chọn bảo lãnh của khách hàng
Khác với quy định bắt buộc phải có ngân hàng bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư với khách hàng trước kia, quy định tại Điều 26 Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cho phép khách hàng lựa chọn có buộc phải có bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ từ phía ngân hàng hay không.
Trước kia, bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ là một trong những nguyên nhân đẩy giá bất động sản tăng thêm và người gánh chịu đương nhiên là khách hàng. Với quy định này, khách hàng có toàn quyền trong việc lựa chọn có cần phải áp dụng việc bảo lãnh hay không, đâu đó họ sẽ giảm được chi phí tài chính, đặc biệt khi họ mua sản phẩm từ các chủ đầu tư uy tín.
