Năm 2024, thị trường bất động sản (BĐS) ghi nhận đà phục hồi tích cực nhờ những thay đổi về hành lang pháp lý. Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư sơ cấp và thứ cấp tăng mạnh trong mỗi quý, thiết lập mặt bằng giá mới trên thị trường. Ở TP.HCM, thị trường có các dấu hiệu hồi phục tích cực và chứng kiến sự quay trở lại của các nhà đầu tư. Đây là nền tảng để năm 2025, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phát triển mới theo hướng ổn định và bền vững hơn.
Để nhìn lại tổng quan thị trường bất động sản năm 2024, và kỳ vọng cho năm 2025, chúng tôi đã có cuộc phỏng vấn với Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc của Batdongsan.com.vn (PropertyGuru) – một chuyên gia giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản.
 |
| Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc của Batdongsan.com.vn |
PV: Thưa Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, nhìn lại bức tranh bất động sản năm 2024, ông đánh giá thị trường đã có biến động thế nào? Đâu là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến thị trường bất động sản trong năm 2024?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Năm 2024, được đánh giá là năm bản lề của thị trường bất động sản Việt Nam, nhờ các bước tiến lớn trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý dưới sự lãnh đạo của Đảng, Nhà nước, sự chỉ đạo, điều hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ cùng với sự tham gia tích cực, vào cuộc của cả hệ thống chính trị, các cấp, các ngành.
Ngay từ cuối năm 2022, Batdongsan.com.vn đã đưa ra dự báo thị trường sẽ đảo chiều vào khoảng quý III/2024. Sau quá trình “đảo chiều”, thị trường bước vào giai đoạn “thăm dò” từ cuối đến hết năm 2024. Thanh khoản giai đoạn này vẫn còn nhỏ lẻ, chủ yếu xuất hiện ở thị trường chung cư.
Từ quý IV/2024 – quý I/2025, giai đoạn củng cố của thị trường bất động sản sẽ hình thành. Đây là giai đoạn khơi thông nguồn tiền và tháo gỡ pháp lý dự kiến sẽ được đẩy mạnh để tạo động lực cho thị trường phát triển. Từ quý II – quý IV/2025, thị trường sẽ chuyển sang giai đoạn Khởi sắc. Bước vào quý I/2026, thị trường tiến đến giai đoạn ổn định. Các giai đoạn sau điểm “đảo chiều” sẽ giải quyết từng vấn đề khác nhau.
Cũng trong năm 2024, thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP. HCM chứng kiến sự phân hóa rõ nét. Nếu Hà Nội ghi nhận mức tăng giá mạnh mẽ ở hầu hết các phân khúc, thì thị trường TP. HCM lại chững lại, thậm chí giảm giá ở một số loại hình.
Cụ thể, giá rao bán căn hộ tại Hà Nội đạt 61 triệu đồng/m2, cao hơn TP. HCM là 55 triệu đồng/m2. Giá đất nền tại Hà Nội là 70 triệu đồng/m2, cao hơn 22% so với TP. HCM là 57 triệu đồng/m2. Giá trung bình nhà riêng ở Hà Nội là 197 triệu đồng/m2, cao hơn 80% mức trung bình so với TP. HCM là 108 triệu đồng/m2.
Trong bối cảnh giá nhà đất tại thủ đô vẫn tăng nóng, nhiều nhà đầu tư đã dần dịch chuyển sang thị trường TP. HCM và các khu vực lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Số liệu thống kê cho thấy, xu hướng tìm kiếm nhà đất trong TP. HCM đã tăng lên 7%. Không chỉ người Hà Nội, các nhà đầu tư tại TP. HCM cũng đang đẩy mạnh tìm kiếm cơ hội tại chính thị trường TP. HCM. Đây là một sự dịch chuyển đáng chú ý.
Ở một chiều hướng khác, các tuyến tàu điện metro được xây dựng và đưa vào hoạt động tại Hà Nội và TP. HCM không chỉ giảm ùn tắc giao thông, tăng khả năng kết nối giữa trung tâm và ngoại thành, mà còn tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản dọc tuyến đường này. Tuyến metro đã làm gia tăng sức hút cho các dự án bất động sản tại các khu vực dẫn đến metro, đặc biệt với phân khúc chung cư và tạo ra một xu hướng đầu tư bất động sản mới.
Có thể khẳng định, năm 2024 đã tạo ra một “bản lề” tốt, đánh dấu sự quay trở lại của thị trường bất động sản. Tuy vậy, thị trường mới khôi phục một phần chứ chưa thực sự phục hồi như giai đoạn bình thường. Trong đó, Hà Nội là điểm sáng của thị trường nhà ở gắn liền với đất, có sự khởi sắc hơn so với TP.HCM, khu vực miền Trung và Đà Nẵng.
PV: Quốc hội đã thống nhất đưa Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đi vào cuộc sống từ ngày 1.8.2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đây. Ông đánh giá thế nào về các tác động của đạo luật này, đặc biệt đối với chủ đầu tư và doanh nghiệp?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai được Quốc hội thông qua và đi vào thực tiễn đã sớm khắc phục những tồn tại, hạn chế của pháp luật hiện hành; đồng thời khơi thông nguồn lực đất đai, lành mạnh hóa thị trường bất động sản, tạo động lực mới cho phát triển đất nước và thực hiện các chính sách an sinh xã hội.
Các dự thảo luật được kỳ vọng sẽ “cởi trói” pháp lý cho các dự án đang bị vướng mắc, đồng thời tạo cơ hội để thị trường rút ngắn thời gian phục hồi trước những khủng hoảng đã xảy ra trong thời gian gần đây.
Các dự thảo luật với nhiều chính sách, quy định được đưa ra đều mang tính chất bổ sung, cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và minh bạch hơn, được đánh giá sẽ tác động đến người tiêu dùng theo hướng bảo vệ, tăng cường quyền và lợi ích của họ trong thị trường bất động sản nhiều đổi mới.
Với Luật Đất đai 2024, các quy định đều tập trung “lấy người dân làm trọng tâm” và bảo vệ lợi ích tối đa cho người mua nhà. Một trong những điểm nổi bật của Luật Đất đai sửa đổi là việc bỏ quy định khung giá đất và thay thế bằng việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Điều này không chỉ giúp giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế mà còn giảm thiểu các bất cập trong việc quản lý và sử dụng đất đai. Đặc biệt, bảng giá đất sẽ được ban hành hàng năm, thay vì 5 năm/lần như trước. Tuy nhiên, mức thuế phải đóng sẽ nhiều hơn trước dẫn đến chi phí ban đầu để sở hữu đất cũng lớn hơn. Tất yếu, chi phí xây dựng bất động sản sơ cấp cũng tăng cao.
Các bộ luật và chính sách mới yêu cầu chủ đầu tư phải đáp ứng nhiều yêu cầu về vốn, dư nợ tín dụng, và điều kiện để mở bán các dự án sơ cấp và tái định cư. Điều này dẫn đến giá các dự án sơ cấp sẽ không giảm, kéo theo giá bất động sản thứ cấp cũng không giảm. Do đó, thị trường sẽ có nhiều biến động với xu hướng tăng giá trong giai đoạn tới.
Các luật mới này cũng góp phần sàng lọc chủ đầu tư, làm minh bạch thị trường. Những yêu cầu như chủ đầu tư phải rõ ràng về vốn, năng lực, kinh nghiệm… sẽ bảo vệ quyền lợi của khách hàng mua nhà, đảm bảo tiến độ thanh toán và cam kết xây dựng. Điều này giúp hạn chế các chủ đầu tư thiếu kiến thức và không đạt yêu cầu, ưu tiên các chủ đầu tư có đủ vốn, năng lực, kinh nghiệm và các chủ đầu tư nước ngoài.
Yếu tố thứ ba là môi giới bất động sản. Theo luật mới, các công ty môi giới phải đảm bảo rằng các môi giới có chứng chỉ hành nghề, góp phần tăng năng lực và chất lượng dịch vụ. Các công ty cần cập nhật các yêu cầu mới, vì sẽ có quy trình thanh tra và kiểm tra trong thời gian tới. Thậm chí, các giao dịch môi giới của doanh nghiệp có thể bị kiểm tra.
Với 3 đạo luật mới được ban hành, thị trường bất động sản sẽ trở nên minh bạch hơn, nhiều thông tin hơn, hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng cuối cùng. Mặt khác, nguồn cung bất động sản có thể bị ảnh hưởng do không còn nhiều chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu theo quy định như trước. Người tiêu dùng cũng khó tiếp cận với giá hiện tại, do giá đang “đi ngang” để bảo vệ quyền lợi của khách hàng trong tương lai.
PV: Như ông đã trao đổi, thị trường bất động sản năm 2024 chứng kiến nhiều chuyển biến quan trọng với sự ra đời của các khuôn khổ pháp lý mới, rõ ràng và minh bạch hơn. Bước sang năm 2025, tính chất thị trường bất động sản như thế nào? Đâu là phân khúc có tiềm năng phát triển mạnh mẽ nhất trong năm 2025?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Trải qua năm 2024, thị trường bất động sản có sự thay đổi mạnh mẽ với nhiều dấu hiệu tích cực. Với nhiều sự biến chuyển trên, thị trường bất động sản trong năm 2025 được kỳ vọng sẽ là một chu kỳ phát triển mới với luồng sinh khí từ hành lang pháp lý vững vàng, triển vọng kinh tế đầy hứa hẹn và niềm tin của nhà đầu tư đã trở lại.
Sau năm 2024, qua giai đoạn đảo chiều và thăm dò của năm 2024, năm 2025 có hai giai đoạn kỳ vọng là “Củng cố” và “Khởi sắc”. Để tiến đến giai đoạn “Khởi sắc”, thị trường cần giải quyết được giai đoạn Cùng cố. Củng cố là giải quyết vấn đề về mặt pháp lý, nguồn tiền và tiền tệ.
Có thể thấy rằng, các chính sách mới ra đời đã góp phần giải quyết phần lớn các vấn đề về pháp lý và tiền tệ. Tuy vậy, cần thêm thời gian để các chính sách có “độ ngấm” và tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Hiện tại, lãi suất đã giảm từ 2-4% so với mức cao nhất năm 2022. Đặc biệt, thị trường bất động sản muốn quay trở lại giai đoạn khởi sắc bắt buộc phải có thêm dòng tiền. Dòng tiền là yếu tố quan trọng quyết định sự thành công của một dự án bất động sản.
Theo số liệu thống kê, hiện có khoảng 140 nghìn tỷ đồng đang nằm trong trái phiếu bất động sản còn chậm thanh toán. Tại khu vực miền Nam, đặc biệt tại TP. HCM, người dân cũng chưa thể mua, bán được bất động sản do chưa đủ giấy tờ pháp lý. Điều này khiến cho dòng tiền bị kẹt lại và lưu thông chậm.
Hai quý đầu năm 2025 là thời điểm tốt trong việc xử lý vấn đề thúc đẩy dòng tiền lưu thông trở lại, đặc biệt là tiền tiết kiệm. Khi dòng tiền lưu thông tốt mới xảy ra câu chuyện thị trường bất động sản khởi sắc quay trở lại trong quý III/2025 và chứng kiến sự tăng giá của các loại hình mang tính chất đầu cơ, bất động sản thứ hai.
Theo lộ trình, trong quý I và quý II năm 2025, hai loại hình bất động sản sẽ quay trở lại sau chung cư là nhà riêng và nhà phố. Ban đầu, người dân có tâm lý cẩn trọng, tập trung vào chung cư vì chi phí vừa phải. Trong giai đoạn tiếp theo, khi dòng tiền và chính sách pháp lý, tiền tệ phát triển tốt hơn, người dân có thể vay và cho vay ổn định; họ sẽ ít quan tâm đến chi phí. Do đó, loại hình bất động sản được quan tâm tiếp theo là nhà riêng và nhà phố, bởi có thể tạo ra dòng tiền.
Bước sang quý III và quý IV/2025, khi thị trường có dấu hiệu khởi sắc, các yếu tố tâm lý của nhà đầu tư trong chu kỳ trước sẽ được thể hiện rõ ràng. Đất nền và biệt thự dự án được dự đoán là các sản phẩm đầu tư chủ lực, có tiềm năng tăng giá mạnh của giai đoạn này.
 |
| Năm 2025, thị trường bất động sản được kỳ vọng bứt phá mạnh mẽ (Ảnh minh họa) |
PV: Năm 2025 dự báo thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới với các yếu tố: tăng trưởng kinh tế vĩ mô ổn định, hành lang pháp lý thay đổi… Giải pháp nào giúp các nhà đầu tư, doanh nghiệp tận dụng tốt cơ hội để phát triển mạnh mẽ, xây dựng một thị trường lành mạnh và bền vững, thưa chuyên gia?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Thị trường bất động sản năm 2025 được kỳ vọng mở ra nhiều cơ hội phát triển mới cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, các nhà đầu tư và doanh nghiệp cần nắm rõ lộ trình, xu hướng và có kế hoạch cụ thể để đạt được thành công.
Đầu tiên, các nhà đầu tư nên hiểu rõ bối cảnh thị trường và những biến số ảnh hưởng. Từ đó, họ có thể dự đoán các loại hình bất động sản nào sẽ phát triển mạnh mẽ và loại hình nào chưa.
Thứ hai, các nhà đầu tư và doanh nghiệp cần lưu ý đến các loại thuế. Hiện nay, có năm loại thuế áp dụng, và thuế cao nhất là thuế thu nhập cá nhân, không phải là thuế bất động sản thứ nhất hoặc thứ hai. Nhà đầu tư cần so sánh mức thuế của các quốc gia khác và liên hệ với mức thuế tại Việt Nam. Điều này giúp tính toán và dự đoán thuế chiếm bao nhiêu phần trăm chi phí đầu tư. Nếu không chú ý đến thuế, việc đầu tư có thể không sinh lời, thậm chí là lỗ.
Trong tương lai, thị trường bất động sản sẽ có sự phân hóa cao và tập trung chủ yếu vào nhu cầu nhà ở. Các dự án bất động sản đáp ứng nhu cầu này sẽ có tiềm năng phát triển tốt. Đặc biệt, các loại hình bất động sản có không gian xanh, đáp ứng yêu cầu riêng tư và yên tĩnh, các khu biệt lập, gần các công trình hạ tầng đột phá như metro sẽ có xu hướng tăng trưởng bền vững hơn.
Hiện nay, sàn thương mại điện tử (TMĐT) đang chiếm lĩnh thị trường và có hơn 30% người tiêu dùng thường xuyên mua sắm hàng tuần trên đó. Sự phát triển nhanh chóng và sức phủ lớn của TMĐT khiến nhu cầu thuê nhà mặt phố để trưng bày sản phẩm giảm đi đáng kể. Thay vào đó, các doanh nghiệp có xu hướng thuê chung cư hoặc nhà riêng để bán hàng và live stream. Do đó, giá thuê nhà phố sẽ dao động, và loại hình này có thể dần biến mất trên thị trường.
Bên cạnh đó, bất động sản ở các khu vực trung tâm như Hà Nội và TP.HCM rất khó giảm giá và có xu hướng tăng trong tương lai. Nguyên nhân là việc giãn dân ra các vùng ven đô diễn ra chậm, mật độ dân cư ở các thành phố lớn vẫn cao. Do đó, các nhà đầu tư cần lưu ý đầu tư vào các loại hình bất động sản phù hợp để việc cho thuê nhà đem lại dòng tiền ổn định và tránh thuế để trống trong tương lai.
Nếu mua bất động sản với mục đích để ở, không cần cân nhắc quá nhiều. Tuy nhiên, nếu muốn mua để đầu tư, ngoài những yếu tố đã nêu, cần lưu ý đến chính sách lãi suất. Lãi suất ảnh hưởng nhiều đến việc sử dụng đòn bẩy trong đầu tư, và xu hướng hiện tại cho thấy lãi suất bị ảnh hưởng bởi giá cả và lạm phát.
Mong rằng, các nhà đầu tư, doanh nghiệp sẽ tìm ra được hướng đi đúng đắn, xây dựng được các kế hoạch phù hợp và đạt thành công trong quá trình phát triển thị trường bất động sản năm 2025.
Xin trân trọng cảm ơn ông đã dành thời gian chia sẻ cho bài phỏng vấn này!
