Ông Dennis Ng Teck Yow -Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland cho biết khó khăn về pháp lý – chiếm đến 80% các khó khăn hiện tại của doanh nghiệp bất động sản và gây ra rất nhiều hệ lụy xấu. Nếu không được giải quyết kịp thời, con số doanh nghiệp giải thể, phá sản trong những tháng tiếp theo sẽ tăng cao.
Ngày 13/11/2023, tại Hà Nội, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội. Hội nghị do Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng, Phó Thống đốc Thường trực Đào Minh Tú và Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đồng chủ trì.
Phát biểu tại cuộc họp, ông Dennis Ng Teck Yow -Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland cho biết khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp chiếm tới 80% là vấn đề về pháp lý. Khó khăn này xuất phát từ 4 cụm lớn.
Đầu tiên, với cụm dự án TP.HCM, hiện 2 dự án của Novaland đang được UBND TP.HCM ưu tiên tháo gỡ vướng mắc từ đầu năm 2023. Hiện Novaland vẫn đang chờ đợi sớm nhận được kết luận từ Thành phố nhằm tháo gỡ nốt những khó khăn pháp lý cuối cùng tại Dự án chung cư 100 Cô Giang (The Grand Manhattan) và Dự án 32ha Bình Khánh (The Water Bay). Đây là hai dự án chúng tôi cam kết nghiêm túc sẽ bố trí đầy đủ diện tích cho nhà ở xã hội và phần tái định cư. Trong đó, dự án chung cư 100 Cô Giang (The Grand Manhattan) đã hoàn tất bàn giao phần tái định cư.
Thứ hai, với dự án Aqua City (Đồng Nai), đây là dự án trọng điểm của Novaland mà đang gặp nhiều vướng mắc pháp lý. Đồng thời, Novaland có hơn 70.000 tỷ đồng phải thu theo tiến độ từ khách hàng tại dự án này đang chờ được gỡ vướng các thủ tục phê duyệt để tiếp tục duy trì dòng tiền cho phát triển dự án.
Kế tiếp, tại dự án NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa – Vũng Tàu), UBND tỉnh chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh thủ tục pháp lý. Hiện tại, cơ bản các vướng mắc đều có hướng xử lý và đã hoàn thành một số thủ tục. Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy vẫn còn nhiều thủ tục hành chính kéo dài làm chậm tiến độ triển khai dự án. Đây là những vấn đề mang tính cốt lõi khi thời hạn đầu tư dự án được cho phép thông thường là 24 tháng nhưng thực tế doanh nghiệp đã mất tới 18 tháng để giải quyết các thủ tục pháp lý.
Cuối cùng, một trong những dự án trọng điểm của Tập đoàn – NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận) cũng ghi nhận một số tín hiệu tích cực từ pháp lý. Cụ thể, dự án đã hoàn tất phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 cho toàn bộ các hạng mục cho cả dự án. Bên cạnh đó, tỉnh Bình Thuận cũng đang tiến hành các bước pháp lý tiếp theo để điều chỉnh hình thức từ trả tiền thuê đất hằng năm sang trả một lần tại dự án. Hiện tại, Tập đoàn đang chờ đợi Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP ban hành để xác định tiền sử dụng đất, hoàn tất thủ tục pháp lý để ký hợp đồng mua bán với Khách hàng.
“Đây là Dự án chúng tôi chuyển nhượng lại của Dona Coop và đã có đầy đủ pháp lý như đã đóng tiền sử dụng đất, đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 và được Tỉnh ủy phê duyệt cho chuyển nhượng Dự án đất ở. Tuy nhiên do chúng tôi xin điều chỉnh quy hoạch 1/500 để phù hợp với thị trường trên cơ sở giữ nguyên các chỉ tiêu được phê duyệt nhưng vẫn phát sinh nhiều vướng mắc”, Tổng giám đốc Novaland cho hay.
Về những khó khăn, vướng mắc trong tiếp cận tín dụng, đại diện Novaland cho biết trong năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều chỉ đạo kịp thời nhằm hỗ trợ tối đa cộng đồng doanh nghiệp trong việc tiếp cận nguồn vốn. Tuy nhiên, đối với Novaland thì pháp lý là yếu tố then chốt vì Công ty còn các khoản phải thu từ các sản phẩm đã bán rất lớn, nhưng không xử lý được pháp lý thì ngân hàng không giải toả tiền tạm khoá đồng thời cũng là rào cản để các ngân hàng giải ngân vốn mới cũng như tiếp tục tài trợ cho người mua nhà.
Điều này dẫn tới Công ty phải lùi thời gian xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng và gây ra những hệ quả rất nặng nề: không giữ được cam kết với khách hàng, không thể đẩy mạnh dòng tiền phải thu rất lớn từ các sản phẩm đã bán. Dòng tiền bị tắc và Novaland phải trả lãi vay hàng chục tỷ đồng mỗi ngày, ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả đầu tư, lãng phí tài sản của xã hội và đến sự sinh tồn của Tập đoàn.
Ông Dennis Ng Teck Yow khẳng định khó khăn về pháp lý – chiếm đến 80% các khó khăn hiện tại của doanh nghiệp Bất động sản và gây ra rất nhiều hệ lụy xấu. Nếu không được giải quyết kịp thời, con số doanh nghiệp giải thể, phá sản trong những tháng tiếp theo sẽ tăng cao. Trên cơ sở các vướng mắc và khó khăn trên, Tập đoàn Novaland cũng thay mặt nhiều doanh nghiệp cùng ngành, xin phép được mạnh dạn đề xuất các phương án tháo gỡ sau đây nhằm thực hiện nghiêm túc chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, tạo động lực cho tăng trưởng và thúc đẩy thị trường bất động sản.
Về mặt thủ tục pháp lý: Kính đề nghị Thủ tưởng Chính phủ chỉ đạo quyết liệt trong việc sớm ban hành Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP nhằm có phương án cuối cùng trong quản lý sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất tại các dự án của Novaland và các dự án đang ách tắc trên cả nước.
Kính đề nghị Chính phủ phối hợp cùng UBND các tỉnh/thành phố hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể, tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án đồng bộ đúng với chỉ tiêu được giao. Kính đề nghị Chính phủ và Quốc hội cân nhắc xem xét, kiện toàn Luật đầu tư để Quy trình Đầu tư – Giao đất – Quy hoạch – Cấp phép xây dựng được diễn ra nhanh chóng, minh bạch, tiết kiệm nguồn vốn cho xã hội.
Kính đề nghị Chính phủ có giải pháp giải quyết triệt để các vướng mắc về các thủ tục pháp lý chưa đồng bộ, các vướng mắc qua từng thời kỳ và không hồi tố. Kính đề nghị Chính phủ chỉ đạo các Bộ, Ban, Ngành có chính sách giảm thuế và giãn thuế TNDN cho các doanh nghiệp bất động sản để tháo gỡ khó khăn và tập trung ổn định kinh doanh trong 3 năm (năm 2022, 2023 và 2024).
Về mặt tiếp cận tín dụng: Kính đề nghị Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ đồng lòng hỗ trợ trong việc cơ cấu khoản vay và giảm lãi suất cho những dự án sẽ triển khai trong 2 năm tới (năm 2024 và 2025) để giãn dòng thanh toán cho Doanh nghiệp.
Kính đề nghị Ngân hàng Nhà nước sửa đổi, bổ sung Thông tư 08/2020/TT-NHNN, giúp tổ chức tín dụng có thể sử dụng tối đa 34% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn như hiện giờ, thay vì 30%. Từ đó, sử dụng hợp lý nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn, cũng như nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp và người dân, mà vẫn không gây rủi ro về an toàn cho hệ thống tín dụng. Kính đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét gia hạn nợ tối đa 24 tháng theo Thông tư 02 (thay vì tối đa 12 tháng như hiện tại), áp dụng chung cho khách hàng doanh nghiệp và cá nhân nhằm đáp ứng được yêu cầu cơ cấu nợ toàn diện, gỡ khó cho nền kinh tế.
“Kính mong Văn phòng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước xem xét các kiến nghị trên để đưa ra những phương án cụ thể, giúp các Doanh nghiệp tái cơ cấu nợ, tái cấu trúc nguồn vốn, hoàn thiện pháp lý, tiếp tục triển khai các cụm dự án, giao nhà cho khách hàng và trả nợ cho các tổ chức tín dụng, trả các khoản trái phiếu cũng như tạo hàng ngàn công ăn việc làm khi các công trình đưa vào vận hành khai thác”, Tổng Giám đốc Novaland cho biết.
Đại diện Vinhomes phát biểu. (Ảnh: SBV).
Tại Hội nghị, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT CTCP Vinhomes (Mã: VHM) cho biết, các doanh nghiệp bất động sản đến nay vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn vay lãi suất thấp do các ngân hàng, hạn chế ở room tín dụng khiến ngân hàng cân nhắc lựa chọn khách hàng khi cho vay, mặt bằng lãi suất vẫn chưa đạt như kỳ vọng.
Bên cạnh đó, tài sản đảm bảo đã thấp hơn giá trị thực trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng, không có nhiều giao dịch để tham chiếu. Các dự án bất động sản bị vướng mắc trong quy trình, thủ tục. Nhiều ngân hàng chỉ giải ngân cho vay với tài sản bất động sản, không chấp nhận những tài sản khác như cổ phiếu niêm yết, những máy móc thiết bị, quyền tài sản phát sinh từ dự án.
Đại diện Vinhomes mong muốn các lãnh đạo bộ ngành, ngân hàng, chính phủ ủng hộ, phối hợp tìm cách tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Bởi hiện nay vẫn còn hiện tượng trốn tránh trách nhiệm ở một số bộ phận trong bộ máy Nhà nước dẫn đến tình trạng trì trệ kéo dài, ảnh hưởng đến doanh nghiệp.
Đại diện Tập đoàn Hưng Thịnh phát biểu. (Ảnh: SBV).
Còn theo chia sẻ của ông Nguyễn Văn Cường, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh, trong thời gian vừa qua, Tập đoàn đã tái cơ cấu rất mạnh mẽ và quyết tâm khôi khục hoạt động sản xuất kinh doanh. Mới đây, Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt (LPBank) đã cấp tín dụng cho Tập đoàn Hưng Thịnh với hạn mức 5.000 tỷ đồng, phần nào giúp tháo gỡ vướng vắc về vốn cho doanh nghiệp và các nhà thầu đang xây dựng tại dự án dở dang.
“Chúng tôi đang lên kế hoạch đưa dòng tiền vào trực tiếp các dự án, triển khai xây dựng và sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, hiện nay LPBank cũng đã hết room cho vay bất động sản, nên gặp khó khăn trong việc triển khai các gói tiếp theo. Do đó, ông đề xuất chính sách nới room tín dụng cho những ngân hàng tham gia tái cơ cấu cho thị trường bất động sản.
Đề xuất thứ hai là trong điều kiện pháp lý của các dự án bất động sản đang triển khai kéo dài trong thời gian vừa qua, đề nghị các ngân hàng tối giản các điều kiện cho vay đối với các dự án, đồng thời kéo giãn thời gian cho vay dài hơn so với giai đoạn trước để doanh nghiệp có thêm thời gian xoay sở trong giai đoạn khó khăn hiện nay.
Ngoài ra, trong bối cảnh các nhà đầu vô cùng khó khăn khi các chủ đầu tư gặp khó, ông cũng đề xuất Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại có thêm cơ chế kéo dài thời gian cho vay đối với các nhà thầu thi công, các nhà thầu cung cấp nguyên vật liệu cho các dự án trong khoảng thời gian 15 -24 tháng thay vì 6 -12 tháng như hiện nay. Các ngân hàng sẽ cùng giám sát chặt chẽ để thu về nợ trước hạn khi doanh nghiệp có dòng tiền.
“Chúng tôi tin rằng khi dòng vốn đi trực tiếp vào sản xuất kinh doanh sẽ thúc đẩy hoạt động cho thị trường bất động sản, tạo công ăn việc làm, góp phần phát triển kinh tế xã hội”, ông nói.
Cũng tại Hội nghị, ông Lâm Hoàng Đăng, Phó Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Văn Phú – Invest (Mã: VPI) cho biết, quy định của NHNN liên quan đến việc vay vốn phát triển dự án phải có vốn tự có là 30% đang làm khó các chủ đầu tư. Bởi khi thị trường địa ốc khó khăn, doanh nghiệp vẫn phải trả lãi, trả gốc vay và các chi phí khác thì bản thân doanh nghiệp phải ứng vốn tự có của mình ra. Vì vậy, số vốn tự có này dần dần sẽ bị giảm đi, gâp áp lực rất lớn cho các doanh nghiệp. Do đó, vị này kiến nghị NHNN xem xét giảm tỷ lệ này xuống còn 10 – 15% để giúp doanh nghiệp vượt qua trong giai đoạn khó khăn.
Đại diện GP.Invest phát biểu. (Ảnh: SBV).
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) thì cho rằng, hiện nay các thủ tục hành chính còn rườm rà và làm khó các doanh nghiệp. Có dự án kéo dài đến 15 năm vẫn chưa tiến hành giải phóng mặt bằng xong…
Ông Hiệp kiến nghị việc tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý cho các dự án phải đi vào cụ thể từng vấn đề, đơn cử như những vướng mắc về thủ tục đầu tư. Một dự án phải trải qua 30 con dấu và những cuộc “trường chinh về con dấu này” đang bào mòn sức khỏe của doanh nghiệp, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư FDI. Liên quan đến thủ tục hành chính, Thủ tướng cũng đã vào cuộc, nhưng chưa có kết quả cục thể.
Về vấn đề giá đất, vị này cho rằng cần sớm có hướng dẫn phương pháp định giá đất để chính quyền địa phương áp dụng.
Riêng nguồn vốn tín dụng về ngân hàng, ông Hiệp đề nghị NHNN chỉ đạo tháo gỡ khó khăn trong việc cấp tín dụng. Cụ thể, ông đề nghị NHNN cố gắng chỉ đạo rút ngắn thời gian phê duyệt cấp tín dụng cho doanh nghiệp vay vốn. Hiện nay việc này cần khoảng 2 – 3 tháng mới xong thủ tục.
Về hồ sơ, hiện nay ngân hàng đang đề nghị cung cấp rất nhiều loại hồ sơ, giấy phép con để thẩm định phê duyệt dự án, trong khi để cơ quan chức năng phê duyệt dự án, các doanh nghiệp đã phải có những giấy phép này rồi.
Do vậy, vị này đề nghị ngân hàng ban hành lại danh mục hồ sơ cần cung cấp để thẩm định cho vay bất động sản theo hướng chỉ cần những giấy tờ pháp lý chính như quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch 1/500, quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng…
Về thủ tục, hiện ngân hàng chỉ cho vay những chi phí như tiền sử dụng đất, tiền thi công, tiền thiết kế dự án chứ không cho vay tiền giải phóng mặt bằng, đề bù đất, giãn dân. Nhưng những chi phí này lại rất lớn. Vì vậy ông Hiệp đề nghị ngân hàng xem xét hỗ trợ cho doanh nghiệp thêm về vấn đề này.
Về tài sản đảm bảo, ngoài chính dự án, thì ngân hàng còn yêu cầu thêm những tài sản đảm bảo khác. Do đó, vị này đề xuất các ngân hàng xem xét, nếu lịch sử tín dụng và quá trình trả nợ của doanh nghiệp lành mạnh, thì đề nghị xem xét hạ hệ số tài sản đảm bảo để hỗ trợ doanh nghiệp…
Liên quan đến lãi suất, hiện mức lãi suất cho vay bất động sản vẫn còn cao hơn so với lãi suất trên thị trường.
“Chúng tôi đi vay, năm đầu được ưu đãi 8%. Hết tháng 6/2023 thì theo lãi suất trôi nổi là 10,5%, lúc đầu là 11%. Cho đến tháng 10 vừa rồi vẫn tính chúng tôi là 9,5%. Hiện lãi suất huy động đang là 4,75%, cộng thêm biên độ 3% thì chỉ đến 8% là cùng. Chúng tôi cho rằng NHNN đã có chỉ đạo rất sát sao, hạ lãi suất điều hành, lãi suất tín dụng, nhưng doanh nghiệp chúng tôi vẫn phải tiếp cận với lãi suất rất cao”, đại diện GP.Invest nói.
