Đón đầu cơ hội hồi phục của thị trường bất động sản, nhóm cổ phiếu địa ốc kỳ vọng sẽ mang lại cơ hội cho nhà đầu tư, nhất là nửa cuối năm nay.
Vĩ mô ủng hộ tăng trưởng
Dư địa để thực thi và đẩy mạnh chính sách tài khóa trong thời gian tới còn nhiều, khi tỷ lệ cán cân ngân sách/GDP đang nằm dưới ngưỡng kiểm soát. Những dự án lớn như Cao tốc Bắc – Nam, Sân bay Long Thành đang được triển khai mạnh mẽ. Bên cạnh đó, động thái dịch chuyển nguồn vốn FDI từ Trung Quốc sang Việt Nam từ năm 2023 cho đến nay được duy trì tốt. Mức độ giải ngân vốn FDI cũng như vốn đăng ký mới tăng mạnh trong 3 tháng đầu năm 2024, lần lượt tăng 7,1% và 13,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Do vậy, nhóm ngành đầu tư công, xây lắp điện, bất động sản công nghiệp có triển vọng sáng trong giai đoạn tới.
Nói thêm về cơ hội với nhóm “cổ đất”, thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu phục hồi bước đầu khi nhiều doanh nghiệp bất động sản đã giải quyết được bài toán trái phiếu doanh nghiệp tồn trọng của những năm trước. Nguồn cung tại Hà Nội đang rất hạn chế, hầu như không có dự án bất động sản trong nội đô, nên giá có diễn biến tăng. Trong khi đó, ở TP.HCM, ngay từ quý IV/2023 đã có nhiều nguồn cung mới ra thị trường, tỷ lệ hấp thụ được cải thiện, mặc dù tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường hiện ở mức thấp so với cùng kỳ các năm trước (dưới 20%). Trong bối cảnh lãi suất huy động giảm về mức đáy, lãi suất cho vay có thể sẽ giảm thêm, qua đó hỗ trợ hoạt động sản xuất trong nước, cũng như thị trường bất động sản.
Nhận định đối với một số cổ phiếu địa ốc. Chẳng hạn, Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Khang Điền, mã chứng khoán KDH) đang dần lấy lại chỗ đứng trên thị trường, kỳ vọng đem lại lợi nhuận khả quan, tạo động lực cho giá cổ phiếu tiến lên mức mục tiêu 46.000 đồng/cổ phiếu. Với việc nắm trong tay không ít dự án lớn, Khang Điền có tiềm năng phát triển thông qua góc nhìn phân tích cơ bản như: kỳ vọng huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu riêng lẻ khoảng 3.000 tỷ đồng, giúp giải phóng mặt bằng các dự án tại TP.HCM; lợi nhuận ròng năm 2024 – 2025 dự báo tăng lần lượt 59,2% và 4%, đạt trên 900 tỷ đồng, chủ yếu đến từ dự án The Privia, Clarita.
Với Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán NVL), doanh nghiệp đang trở lại cuộc đua và lấy lại niềm tin của nhà đầu tư khi các dự án như Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, The Grand Manhattan đón nhận những động thái tháo gỡ tích cực. Kế hoạch kinh doanh năm 2024 của Novaland là đạt doanh thu 32.587 tỷ đồng, tăng 585%; lợi nhuận sau thuế 1.079 tỷ đồng, tăng 122% so với năm 2023.
Trong khi đó, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (mã chứng khoán KBC) đáng quan tâm đầu tư với khả năng được hưởng lợi so với các đối thủ trong ngành từ việc dòng vốn có xu hướng chuyển dịch từ Nam ra Bắc; dự án Tràng Duệ 3 kỳ vọng hoàn tất thủ tục pháp lý và khởi công trong quý II/2024, khi hoàn thành sẽ tạo ra động lực tăng trưởng dài hạn; giá cho thuê trong năm 2024 dự kiến duy trì đà tăng trong bối cảnh nguồn cầu tăng; kế hoạch lợi nhuận năm 2024 tăng gần 80% so với năm 2023.
Cơ hội mùa “biển tĩnh”
Bối cảnh vĩ mô thuận lợi như kinh tế phục hồi, hành lang pháp lý được hoàn thiện (Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Đầu tư) được xem là trợ lực cho nhóm doanh nghiệp địa ốc, mang lại cơ hội đầu tư cổ phiếu ngành này.
Ngay trong giai đoạn khó khăn như năm 2023 thì cổ phiếu bất động sản vẫn là nhóm dẫn dắt thị trường. Từ tháng 11/2022 đến tháng 11/2023, thị trường chứng khoán có một nhịp tăng mạnh, chỉ số VN-Index tăng từ 874 điểm lên 1.245 điểm và dẫn dắt đợt tăng giá này chính là sự phục hồi ấn tượng của nhóm cổ phiếu bất động sản, sau khi nhiều mã mất đến 80 – 90% giá trị trong nửa cuối năm 2022. Nhìn chung, các đợt tăng – giảm của VN-Index trong năm 2023 đều gắn liền với sự biến động của nhóm cổ phiếu địa ốc.
Bất động sản có các yếu tố thúc đẩy lâu dài, bao gồm: cơ cấu dân số trẻ, sự mở rộng của tầng lớp trung lưu và đô thị hóa. Các yếu tố này vẫn đủ mạnh để hỗ trợ ngành bất động sản quay trở lại đà tăng trưởng trong chu kỳ 5 năm tới. Đặc biệt, việc hoàn thiện hành lang pháp lý sẽ hợp lý hóa quy trình cấp phép dự án, nhất là về lựa chọn nhà đầu tư và làm rõ các nguyên tắc định giá đất, giá thị trường, phương pháp định giá. Tác động của các luật mới đến biên lợi nhuận của các doanh nghiệp địa ốc dự kiến không đáng kể, có khả năng dao động trong khoảng 5 – 10%, nhưng sự thay đổi này có thể tạo lập một quỹ đạo tích cực cho thị trường bất động sản, vì góp phần tạo nên một thị trường minh bạch và bền vững trong dài hạn.
Riêng với nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp, triển vọng tăng trưởng là tích cực, đến từ việc tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp dần cao lên và giá thuê tăng. Bên cạnh đó, khu vực phía Bắc duy trì sức hút trong xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam. Tiếp theo là việc dòng vốn FDI tiếp tục diễn biến tích cực, với sự hỗ trợ từ các chính sách thuận lợi và cải thiện hạ tầng giao thông, đặc biệt là khu vực phía Nam. Nhiều doanh nghiệp nước ngoài lựa chọn Việt Nam làm địa điểm sản xuất và vốn FDI trong khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm tỷ lệ đáng kể.
Một số lưu ý khi đầu tư cổ phiếu địa ốc
Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư với nhóm “cổ đất”, cần lựa chọn cổ phiếu nên đảm bảo 3 tiêu chí: chất lượng cổ phiếu (vị thế doanh nghiệp, sức khỏe tài chính, ban lãnh đạo), tiềm năng tăng trưởng (trong ngắn hạn và trong trung hạn, quỹ đất lớn, nằm gần các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, có kinh nghiệm xử lý tốt các vấn đề pháp lý, có năng lực thực hiện các dự án quy mô lớn) và định giá hấp dẫn.
Dù bất động sản đã “ấm” trở lại, nhưng đây mới chỉ là giai đoạn hồi phục ban đầu, chưa thể “sôi” ngay. Do đó, nếu nhà đầu tư muốn tham gia cả hai thị trường (đầu tư trực tiếp vào bất động sản và cổ phiếu bất động sản) thì cần quan sát thêm. Mặc dù vậy, cơ hội trên thị trường chứng khoán đang tốt hơn so với việc đầu tư trực tiếp vào sản phẩm, dự án.
“Từ nay đến cuối năm 2024, thị trường bất động sản có thể tiếp tục ‘ấm’ lên, nhưng quá trình tái cấu trúc vẫn diễn ra. Thị trường cần có quá trình hạ giá về sản phẩm, tăng trưởng về nguồn cung, khi đó mới có thể trở lại sôi động như giai đoạn trước. Và nếu sớm, điều này cũng phải bắt đầu từ quý III/2024”.
