Diễn biến của thị trường bất động sản đang phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tình hình kinh tế trong nước, tình hình kinh tế thế giới, đầu tư công, các chính sách pháp luật đang sửa đổi,…
Tình hình kinh tế thế giới
Theo giới chuyên gia, diễn biến của thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc lớn vào các nhân tố như tình hình kinh tế trong nước, tình hình kinh tế thế giới, đầu tư công, việc gỡ vướng pháp lý và dòng vốn vào bất động sản.
Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, một nhân tố khác tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam là bức tranh kinh tế thế giới. Vị chuyên gia này phân tích, cuộc khủng hoảng của kinh tế tại một số nước phát triển đang ảnh hưởng tâm lý và tác động trực diện đến kinh tế các nước đang phát triển.
Chưa kể, biến động xung đột một số khu vực cũng làm dấy lên lo ngại. PGS. TS. Trần Đình Thiên từng cho rằng, nếu kinh tế thế giới không có triển vọng tốt, chắc chắn sẽ ảnh hưởng một phần đến nền kinh tế trong nước. Là một bộ phận của nền kinh tế, bất động sản cũng sẽ gặp khó.
Diễn biến kinh tế trong nước
Ngoài biến động thế giới, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế còn cho rằng, diễn biến của thị trường bất động sản phụ thuộc rất lớn vào tình hình kinh tế trong nước. Ông Hiếu phân tích, mục tiêu đạt tăng trưởng GDP của Việt Nam 6-7% là con số đầy thách thức. Đáng chú ý, khi kinh tế khó khăn, tâm lý người dân sẽ không mạnh xuống tiền vào các kênh đầu tư. Theo ông Hiếu, nếu kinh tế khởi sắc, bất động sản có thể đảo chiều dần sang hồi phục từ giữa năm 2023.
Đồng quan điểm đó, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, cũng cho rằng, kịch bản của thị trường bất động sản phụ thuộc lớn vào bức tranh kinh tế trong nước.
Vị chuyên gia này cũng nhận định, một yếu tố khác liên quan sự hồi phục của thị trường là việc sửa đổi luật, như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản… Nếu việc này được làm quyết liệt và được thông qua như dự kiến cũng như có văn bản hướng dẫn sau đó thì có thể vào thời điểm quý IV/2023, thị trường sẽ có chuyển biến. Tuy nhiên, mới đây, thông tin về việc dừng thông qua sử đổi Luật Đất đai đã chính thức được công bố. Đây có thể là thông tin tác động đến mức độ hồi phục của thị trường bất động sản.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, những chính sách, biện pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với thị trường bất động sản thời gian vừa qua đã dần “thẩm thấu” vào thị trường, giúp thị trường bớt ảm đạm, giúp cộng đồng doanh nghiệp không rơi vào tình trạng bất ổn, kịp thời ngăn chặn đà bước qua ngưỡng giới hạn của doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, các tỉnh hiện nay đang tiếp tục phối hợp tích cực, chủ động với các doanh nghiệp thu hồi các dự án không đủ điều kiện triển khai; tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang vướng mắc tái khởi động. Điều này giúp thị trường dần được tháo gỡ khó khăn.
Đơn vị nghiên cứu này nhận định, nếu chính sách pháp lý khơi thông, các giải pháp gỡ khó cho dự án được đẩy mạnh, thị trường địa ốc sẽ khởi sắc.
Đầu tư công
Nhân tố khác ảnh hưởng đến diễn biến của thị trường bất động sản, theo các chuyên gia đó là tốc độ giải ngân đầu tư công.
Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, đầu tư công được ví như “tham số” có tác động lớn đến diễn biến bất động sản. Khi đầu tư công được đẩy mạnh, đặc biệt là các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được chú trọng triển khai, thị trường bất động sản sẽ hưởng lợi lớn, thu hút nhiều nhà đầu tư, thanh khoản sản phẩm tốt, giá bất động sản tăng lên. Và ngược lại, khi tiến độ giải ngân vốn đầu tư công ì ạch, thị trường bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng nhất định.
Chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long nhận định, nơi nào đầu tư công diễn ra kém, nơi đó thị trường bất động sản phát triển “yếu ớt”. Đặc biệt đối với đầu tư công vào dự án hạ tầng giao thông, yếu tố này sẽ tác động lớn đến thị trường bất động sản.
Theo dữ liệu cung cấp của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, vốn đầu tư thực hiện từ nguồn ngân sách Nhà nước 8 tháng đầu năm 2023 đạt 40% kế hoạch năm. Nhiều địa phương, bộ ngành đạt được mức giải ngân cao trên 60%. Đơn vị này cũng nhận định, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công, đặc biệt tại các dự án giao thông trọng điểm quốc gia, kéo theo nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng. dịch vụ, văn phòng,… làm bệ đỡ kéo theo thị trường ấm lên.
Lãi suất ngân hàng
Theo chuyên gia đến từ Savills, bà Đỗ Thị Thu Hằng nhận định, sự hồi phục của thị trường còn phụ thuộc vào việc tiếp cận và hấp thụ vốn ngân hàng. Bởi lẽ, vốn ngân hàng là yếu tố quan trọng tác động đến tâm lý, quyết định của người mua.
Vị chuyên gia này cho rằng, đến thời điểm này, lãi suất ngân hàng đã được điều chỉnh về mức hợp lý hơn, tạo điều kiện đối với người mua có nhu cầu được dễ dàng tiếp cận tín dụng. Tuy nhiên, đối với nhu cầu ở thực, người mua vẫn cần xem xét và đánh giá câu chuyện trả gốc và lãi.
“Sự tháo gỡ các nút thắt tồn tại của thị trường ngày càng rõ nét. Chính sách tiền tệ đang phát huy hiệu quả. Thị trường cũng đã có những hướng dẫn cụ thể, rõ ràng và mang tính hỗ trợ lớn về vấn đề trái phiếu doanh nghiệp. Các chính sách tài khoá như đầu tư công cũng được đẩy mạnh, tạo liên kết dễ dàng tới các khu vực, giảm áp lực tập trung nguồn cầu tại các khu vực nội đô, thành phố lớn. Từ đó làm động lực mở rộng thị trường bất động sản, bổ sung thêm nguồn cung mới với giá phải chăng hơn”, vị này nói thêm.
3 khó khăn chính trên thị trường bất động sản cần được tháo gỡ
Đây là những vấn đề được đặt ra tại Hội nghị Ban Thường vụ lần thứ IV, nhiệm kỳ V (2022 – 2027) nhằm tổng kết công tác năm 2023 và đề ra phương hướng, kế hoạch hoạt động năm 2024 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức.
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), thị trường BĐS Việt Nam đã gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt trong gần 3 năm ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, trong đó có những khó khăn chủ quan, khách quan, đặc biệt là những vấn đề về pháp lý, tín dụng, tổ chức thực hiện của các cấp. Vì vậy, trong giai đoạn vừa qua, các hội viên, doanh nghiệp bất động sản và doanh nghiệp liên quan đến bất động sản trên toàn quốc đang trong trạng thái hết sức mong manh và từng bước vượt qua khó khăn.
Có thể thấy, từ tháng 3 trở lại đây, các tín hiệu tích cực đã bắt đầu xuất hiện, Chính phủ và các bộ ngành đã ban hành nhiều chỉ thị, nghị quyết, nghị định có tác động đến thị trường, đồng thời đưa ra nhiều giải pháp để từng bước khắc phục những vấn đề đang tồn đọng và thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản. Qua đó, đem đến những điểm sáng tích cực hơn cho thị trường như phân khúc bất động sản công nghiệp; nhiều tín hiệu triển khai từ các ngành, các cấp, các doanh nghiệp về nhà ở xã hội…
Bên cạnh đánh giá của VNREA, tại Hội nghị, các đại biểu đã nêu những khó khăn của thị trường BĐS năm 2023. Theo đó, PGS.TS. Trần Đình Thiên cho biết, tình hình BĐS hiện nay vẫn còn rất nhiều khó khăn. Tuy nhiên, trong bối cảnh đó thì vẫn có phân khúc BĐS công nghiệp tươi sáng.
Còn theo ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, CEO DKRA Group, không chỉ thị trường có khăn, nhân lực cho thị trường này cũng trong tình trạng tương tự khi lực lượng môi giới ở TP.HCM tỷ lệ môi giới rời bỏ thị trường lên đến 50%.
“Theo thống kê chưa đầy đủ, có khoảng 300.000 môi giới đang hoạt động, nghe có vẻ nhiều nên một phần lực lượng môi giới rời bỏ thị trường cũng chưa thành vấn đề lớn, nhưng tôi cho là vai trò của môi giới rất quan trọng. Hiện thanh khoản của thị trường rất thấp, vấn đề một phần là do không có nhiều sự tham gia của môi giới như trước đây. Nếu có dự án nhưng không có lực lượng môi giới thì cũng khó bán hàng”, ông Lâm nếu.
Ông Trương Anh Tuấn, Phó Chủ tịch VNREA phụ trách khu vực miền Nam, Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Quân phát biểu, thị trường BĐS còn đang “đói vốn”, khi dự án có đủ điều kiện pháp lý được vay, nhưng hiện tại doanh nghiệp Hoàng Quân chưa được vay đồng nào và vì hết tiền nên dự án đang tạm dừng.
Phát biểu tại Hội nghị, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA nói: tại Hội nghị chưa có ý kiến nào nhận định tình hình thị trường sẽ “hồng hay đỏ”, mà hầu hết vẫn thấy khó khăn và phải có thời gian mới có thể khắc phục. Hiện tại, thị trường vẫn tồn tại 3 nhóm khó khăn, cụ thể:
Thứ nhất, có hai loại hình cần lưu ý chính là nhà ở xã hội và chung cư cũ. Hiện theo dự thảo Luật mới nhất, thấy có một điểm rất khó cho địa phương và đã kiến nghị để được đưa vào điều kiện cụ thể: Giao UBND cấp tỉnh ban hành cơ chế chính sách theo thẩm quyền phù hợp với thực tế địa phương. “Chúng ta phải làm rõ điều này bởi trong thời gian tới, đây sẽ là cơ hội, một điểm quan trọng về mặt pháp lý và cần lưu ý trong dự thảo Luật mới”, TS Khôi nhấn mạnh.
Thứ hai là pháp lý, Hiệp hội không thể làm việc với từng tỉnh để bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn cho dự án. Việc này cần Tổ công tác đặc biệt của Chính phủ, Bộ Xây dựng giải quyết, trong đó trách nhiệm của địa phương rất quan trọng. Các tỉnh thành phân các nhóm khó khăn của các dự án dở dang để từ đó các địa phương cùng doanh nghiệp đề xuất giải pháp.
Thứ ba là quy trình thủ tục hành chính, quy trình đầu tư nhà ở thương mại còn khá dài dòng. Do đó, Bộ Xây dựng cũng đang nghiên cứu để rút gọn thủ tục đầu tư.
Mặc dù có Thông tư 06 và một số thông tư khác, cùng với đó là gói tín 120.000 tỷ đồng nhưng nguồn vốn, đặc biệt là tín dụng BĐS vẫn rất khó khăn. Với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội, Hiệp hội đã kiến nghị là giảm lãi suất xuống còn 6% cho nhà đầu tư và khoảng 4,8% cho khách hàng, tuy nhiên vẫn chưa được ghi nhận và sửa đổi.
“Tuy việc giải ngân cho nhà ở xã hội còn mỏng nhưng đã có những dự án được giải ngân, có khoảng 100 dự án đang chờ thẩm định. Điều này cho thấy vấn đề nhà ở xã hội đang được quan tâm nên chúng ta vẫn cần tận dụng cơ hội”, TS. Khôi nhấn mạnh.
Thông tin từ bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước cho biết, tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng khoảng 20% so với tín dụng chung nên khi tín dụng bất động sản tăng cao sẽ kéo theo tín dụng toàn hệ thống tăng.
Tuy nhiên, hiện tín dụng bất động sản tăng thấp hơn so với tăng trưởng tín dụng chung. Dư nợ kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 đã tăng trưởng 17,41%, vượt tốc độ tăng trưởng của cả năm 2022 là 10,73% nhưng dư nợ tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản – chiếm đến 65% dư nợ tín dụng bất động sản lại giảm 1,12%. Trong 3 năm trở lại đây thì 2023 là năm đầu tiên xuất hiện xu hướng giảm, cuối năm 2022 tăng 31,01%. Điều này cho thấy nguồn vốn tín dụng đang tập trung vào phía cung của thị trường, trong khi đó cầu tín dụng để mua bất động sản với mục đích tiêu dùng, tự sử dụng của thị trường đang sụt giảm.
“Diễn biến trên cho thấy những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các thị trường vừa qua cũng đã bắt đầu phát huy tác dụng, các khó khăn về mặt pháp lý của các dự án bất động sản đã dần được tháo gỡ, góp phần tăng khả năng tiếp cận tín dụng của chủ đầu tư dự án”, bà Hà Thu Giang chia sẻ.
Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn chung, nhu cầu về mua nhà ở chưa phải là nhu cầu được khách hàng ưu tiên trong thời điểm hiện tại; cơ cấu sản phẩm không hợp lý, dư thừa sản phẩm, phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở giá rẻ, phù hợp với nhu cầu của người dân; các dự án bất động sản gặp khó khăn về mặt pháp lý nên không đáp ứng được điều kiện tín dụng dẫn tới khó tiếp cận nguồn vốn. Bên cạnh đó, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng gia tăng so với thời điểm cuối năm trước, nếu tháng 6/2022 là 1,53% thì tháng 6/2023 là 2,47%.
Nói về khó khăn của ngành, ông Đỗ Viết Chiến, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, đây không phải là lần đầu tiên các doanh nghiệp bất động sản rơi vào giai đoạn khó khăn. Tuy nhiên, nếu các giai đoạn trước đó khó khăn do nguồn cung lớn hơn cầu dẫn đến lượng tồn kho nhiều thì năm 2023 thị trường bất động sản lại đối mặt với vấn đề ngược lại, nhu cầu lớn hơn nguồn cung dẫn đến giá cả không giảm mà còn có xu hướng tăng.
Theo ông Đỗ Viết Chiến, khó khăn của thị trường bất động sản quy tụ vào 3 điểm chính, gồm: Pháp lý, nguồn vốn, thủ tục hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Cụ thể, về pháp lý, Phó Chủ tịch VNREA chỉ ra 3 vấn đề:
Thứ nhất, tính thực thi các văn bản pháp luật, kể cả văn bản mới ban hành cũng gặp khó trong quá trình áp dụng.
Thứ hai, sự đan xen chồng chéo giữa các văn bản dẫn đến tính rủi ro lớn cho cả doanh nghiệp và đội ngũ cán bộ thực thi.
Thứ ba, những vấn đề thực tiễn nảy sinh nhưng pháp luật chưa điều tiết. Ví dụ, căn hộ Condotel có mặt trên thị trường hàng chục năm nay và phủ khắp các tỉnh thành, việc tồn kho ở lĩnh vực này không phải là nhỏ, có thể nói đó là những vấn đề đi trước nhưng pháp luật vẫn chưa kịp thời dự liệu. Thậm chí hiện nay trong phần sửa đổi Luật Đất đai; Luật kinh doanh Bất động sản, nhà ở,… vẫn đang đề nghị đưa vào để chính thức định danh những sản phẩm đó trên thị trường.
Với riêng bất động sản nông nghiệp cũng xuất hiện thêm nhiều loại hình mới như: Famstay, Orestay, EcoStay, Garden Stay,… Đây đều là những sản phẩm được hình thành trên đất nông nghiệp và cũng chưa được pháp luật điều tiết.
Từ những phân tích trên, ông Đỗ Viết Chiến khẳng định: “70% vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản là từ vấn đề pháp lý”.
Về nguồn vốn, ngành bất động sản tiếp cận với 3 nguồn vốn gồm: Nguồn vốn vay của ngân hàng, nguồn vốn tự có của doanh nghiệp, vốn vay từ khách hàng trong quá trình bán các sản phẩm hình thành trong tương lai, công trình xây dựng mở bán trong tương lai. Trong đó, nguồn vốn vay của ngân hàng là chủ yếu với doanh nghiệp bất động sản. Do vậy, việc khó tiếp cận nguồn vốn này sẽ khiến các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn.
Về thủ tục hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, ông Đỗ Viết Chiến khẳng định: “Đây là rào cản lớn làm nản lòng nhà đầu tư và mất đi cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản”.
Theo Phó Chủ tịch VNREA, Chính phủ, các Bộ ngành đang vào cuộc rất quyết liệt để hoàn thiện bổ sung sửa đổi 3 Luật liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, đó là: Luật Đất đai; Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh Bất động sản. Không chỉ thành lập tổ công tác đặc biệt của Thủ tướng để đi đến các địa phương lắng nghe, giải quyết kịp thời, Chính phủ cũng ban hành nhiều thông báo, thông tư, nghị quyết để thực thi trong quá trình đợi pháp lý, giảm độ trễ của pháp luật.
Đồng tình với ông Đỗ Viết Chiến về những khó khăn chung của thị trường bất động sản, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và cạnh tranh đã đưa ra một số kiến nghị để các doanh nghiệp bất động sản làm tốt hơn trong bối cảnh chưa có sự hoàn hảo về pháp lý của ngành.
Theo đó, TS. Võ Trí Thành cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, cần tái cấu trúc thị trường bất động sản, trong quá trình điều chỉnh, xử lý phải làm đến từng dự án cụ thể, tái cấu trúc đến từng doanh nghiệp, tập đoàn lớn.
Cùng với đó, để lưu thông dòng vốn bất động sản thì ngoài khôi phục lại thị trường trái phiếu, cần có các gói hỗ trợ như gói 30.000 tỷ đồng của Chính phủ cách đây 10 năm, đặc biệt là các gói hỗ trợ đối với phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.
Nhìn lại gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng trước đây, có thể thấy nguồn vốn này không phải lớn so với tổng dư nợ ở với thời điểm đó nhưng đã góp phần giải quyết nhiều vấn đề, tạo ra nguồn vốn mồi, góp phần kích thích tiêu dùng, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
