Vốn FDI gia tăng cùng với làn sóng dịch chuyển sản xuất của doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam đã mở ra dư địa tăng trưởng cho các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp.
Nhu cầu và giá thuê tăng
Thu hút vốn FDI là điểm sáng trong bức tranh kinh tế Việt Nam năm 2023. Tính đến hết tháng 11/2023, vốn FDI đạt 28,85 tỷ USD, tăng 14,8% so với cùng kỳ năm 2022. Trong đó, vốn thực hiện đạt hơn 20 tỷ USD, mức cao nhất 5 năm qua và cao hơn 2,9% so với cùng kỳ.
Việt Nam được coi là điểm đến trong xu hướng chuyển đổi chuỗi cung ứng toàn cầu nhờ lợi thế vị trí địa lý thuận lợi, kinh tế – chính trị ổn định, hạ tầng cải thiện nhanh, lực lượng nhân công dồi dào và có tay nghề, thủ tục hành chính được cải cách, chính sách thuế có nhiều ưu đãi… Bên cạnh đó, việc nâng cấp quan hệ đối tác chiến lược toàn diện với Mỹ và Nhật Bản kỳ vọng sẽ mở ra làn sóng đầu tư mới vào Việt Nam, mang lại cơ hội cho nhiều lĩnh vực, nhất là bất động sản công nghiệp, nhờ nhu cầu thuê đất làm nhà máy, nhà xưởng, kho bãi.
Thực tế cho thấy, trong thời gian qua, nhiều khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê tăng.
Theo Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam, đối với các khu công nghiệp phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy thuê đất tính đến cuối tháng 9/2023 đạt 80,2%. Giá cho thuê trong quý III/2023 phổ biến từ 120 – 150 USD/m2/chu kỳ thuê, bình quân là 131 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 12% so với cùng kỳ năm 2022. Giá cho thuê cao nhất là ở Hà Nội, nơi nguồn cung khu công nghiệp không còn nhiều. Bắc Ninh và Hải Phòng là hai tỉnh có nguồn cung khu công nghiệp lớn nhất, nhưng có tỷ lệ lấp đầy cao.
Tại phía Nam, Bình Dương và Đồng Nai là hai tỉnh có nguồn cung khu công nghiệp lớn nhất, với tỷ lệ lấp đầy thuê đất trung bình 91%, tính đến cuối tháng 9/2023. Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An là hai tỉnh tiềm năng mới đối với mảng khu công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy đang ở mức hơn 80%, nhưng nguồn cung đất hạn chế.
Giá cho thuê trung bình ở các khu công nghiệp phía Nam trong quý III/2023 là 189 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 13% so với cùng kỳ năm 2022. Giá cho thuê cao nhất vẫn ở TP.HCM, nơi nguồn cung không còn nhiều, còn giá cho thuê ở Bình Dương và Đồng Nai ngang nhau, 150 USD/m2/chu kỳ thuê. Long An là nơi tiềm năng mới nhờ lợi thế gần TP.HCM.
Nguồn cung đất khu công nghiệp suy giảm đã hỗ trợ giá cho thuê tăng, đặc biệt là thị trường phía Nam, nguồn cung giảm mạnh từ năm 2022 và hiện chưa hồi phục, chủ yếu do khâu giải phóng mặt bằng chậm (giá đất tăng khiến việc thương lượng giải phóng mặt bằng khó khăn hơn trước).
Triển vọng ở các doanh nghiệp có quỹ đất lớn
Dòng vốn FDI vào Việt Nam kéo theo nhu cầu thuê đất làm nhà máy, nhà xưởng, kho bãi tại các khu công nghiệp gia tăng.
Nhiều công ty chứng khoán có đánh giá tích cực đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản công nghiệp.
Công ty Chứng khoán KB nhận định, doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp của Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc – CTCP (Kinh Bắc, mã chứng khoán KBC) sẽ tiếp tục ghi nhận khả quan do diện tích cho thuê kỳ vọng ở mức tích cực trong các quý tới nhờ các hợp đồng/biên bản ghi nhớ đã ký kết, quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn, nhu cầu thuê gia tăng theo đà hồi phục của dòng vốn FDI vào Việt Nam và giá thuê dự kiến tăng 6 – 10%/năm trong 2 năm tới.
Một trong những động lực tăng trưởng dài hạn của Kinh Bắc là dự án Khu công nghiệp Tràng Duệ 3. Dự án này đã được thông qua quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, dự kiến sẽ hoàn thành thủ tục pháp lý và khởi công trong quý I/2024.
Tại Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp – CTCP (Becamex, mã chứng khoán BCM), tổng diện tích đất sẵn sàng cho thuê là 659 ha, diện tích đất thương mại còn lại là 141 ha tại Bình Dương. Khu công nghiệp Cây Trường với diện tích 700 ha dự kiến bắt đầu cho thuê từ quý I/2024 sẽ giúp doanh thu mảng cho thuê khu công nghiệp của Becamex gia tăng, bù đắp một phần nguy cơ giảm doanh thu từ dự án Thành phố mới Bình Dương.
SSI Research ước tính, năm 2023, Becamex có thể đạt 10.613 tỷ đồng doanh thu, tăng 62,5% và 2.650 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng 54,6% so với năm 2022. Tuy nhiên, sang năm 2024, doanh thu và lợi nhuận sau thuế của Becamex ước đạt 7.881 tỷ đồng và 2.557 tỷ đồng, do doanh thu từ dự án Thành phố mới Bình Dương có khả năng giảm 21% so với năm 2023, xuống 3.900 tỷ đồng.
Đối với Tổng công ty IDICO – CTCP (IDICO, mã chứng khoán IDC), diện tích sẵn sàng cho thuê là hơn 677 ha, chủ yếu tại Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu và Bắc Ninh, giá thuê từ 125 – 135 USD/m2. IDICO đang đẩy nhanh tiến độ xin chủ trương đầu tư Khu công nghiệp Tân Phước tại Tiền Giang, tổng diện tích 470 ha, đồng thời triển khai kế hoạch xây dựng hơn 100 ha nhà xưởng xây sẵn, bắt đầu với 10 ha tại Khu công nghiệp Nhơn Trạch I và 28 ha tại Khu công nghiệp Hựu Thạnh.
SSI Research dự báo, kết quả kinh doanh năm 2023 – 2024 của IDICO lần lượt là 6.787 tỷ đồng và 7.901 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế lần lượt là 1.355 tỷ đồng và 1.947 tỷ đồng.
Trong khi đó, Tổng công ty Đầu tư Sài Gòn VRG (mã chứng khoán SIP) có tổng diện tích khu công nghiệp sở hữu 3.264 ha tại Tây Ninh, TP.HCM, Đồng Nai, diện tích thương mại còn lại có thể cho thuê là hơn 1.087 ha. Trong đó, Khu công nghiệp Phước Đông giai đoạn 2 phân kỳ B có tổng diện tích 557 ha đang chờ đơn giá bồi thường, diện tích sẵn sàng cho thuê là 290 ha; Khu công nghiệp Lê Minh Xuân 3 hầu như đã giải phóng hết và doanh nghiệp đang có định hướng xây nhà xưởng cho thuê, thay vì cho thuê hết diện tích đất; Khu công nghiệp Lộc An – Bình Sơn có 144 ha sẵn sàng cho thuê, với giá hơn 200 USD/m2/thời gian thuê…
Doanh thu từ hoạt động cho thuê khu công nghiệp của Đầu tư Sài Gòn VRG được Công ty Chứng khoán DSC nhận định sẽ duy trì phổ biến từ 1.700 – 19.000 tỷ đồng trong giai đoạn 2024 – 2028, còn doanh thu cho thuê nhà xưởng có thể tăng từ mức 157 tỷ đồng năm 2023 lên 402 tỷ đồng năm 2028.
Trong quý III/2023, nếu như nhiều doanh nghiệp sản xuất, doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, thì nhóm doanh nghiệp bất động sản công nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng tích cực và hứa hẹn tiếp tục có kết quả tốt trong quý IV.
Trên sàn chứng khoán, định giá P/E ngành bất động sản công nghiệp hiện ở mức cao, trên 29 lần, do giá cổ phiếu tăng và lợi nhuận mảng bất động sản dân cư giảm mạnh.
Tính từ vùng đáy tháng 11/2022, giá cổ phiếu nhóm bất động sản công nghiệp tăng 46%, trong khi VN- Index tăng 23%.
Theo Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam, khối ngoại vẫn đang trong xu thế mua ròng cổ phiếu bất động sản công nghiệp, từ đầu năm 2023 đến nay mua ròng gần 1.200 tỷ đồng.
Xét hệ số định giá P/B, nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp đang ở mức 2,2 lần, tương đương trung bình 4 năm (2,3 lần), phản ánh mức định giá hiện tại không thấp, cũng không cao.
Cushman & Wakefield: Giá thuê khu công nghiệp Việt Nam đang rẻ hơn 40% tại Trung Quốc và 50% tại Ấn Độ
Mức độ cạnh tranh về giá thuê này được Cushman & Wakefield đưa ra trong báo cáo mới nhất về triển vọng thị trường đầu tư châu Á – Thái Bình Dương.
Theo Cushman & Wakefield, khu vực châu Á – Thái Bình Dương từ lâu đã khẳng định mình là “công xưởng của thế giới”, với vai trò quan trọng của Trung Quốc. Quốc gia này chiếm gần 15% sản lượng xuất khẩu toàn cầu, có liên kết thương mại với hơn 200 thị trường trên toàn cầu và là đối tác thương mại hàng đầu của hơn 120 nước trong số đó.
Bên cạnh đó, châu Âu và Bắc Mỹ là đối tác thương mại lớn nhất của châu Á – Thái Bình Dương. Tuy nhiên, trong khi giá trị đồng đô la tăng lên, tỷ trọng xuất khẩu tương ứng lại giảm từ 19% và 23% vào năm 2002 xuống lần lượt còn 16% và 15% giá trị xuất khẩu vào năm 2022. Xu hướng giảm dự kiến sẽ tiếp tục trong tương lai, khi tốc độ tăng trưởng tiêu dùng ở châu Âu và Bắc Mỹ tụt hậu so với các thị trường đang phát triển nhanh hơn và do xu hướng near-shoring (gia công sản xuất gần nước đặt hàng).
Ngược lại, thương mại nội vùng giữa 13 nền kinh tế hàng đầu châu Á – Thái Bình Dương đã tăng từ 820 tỷ USD năm 2000 lên hơn 4.400 tỷ USD vào năm 2022, tăng gấp 5 lần với thương mại nội vùng chiếm khoảng một nửa tổng kim ngạch xuất khẩu của các thị trường này.
Cũng theo báo cáo từ Cushman & Wakefield, châu Á – Thái Bình Dương sẽ đạt mức tăng trưởng dân số lớn nhất theo khu vực và thống trị tầng lớp dân số trung lưu thế giới, chiếm 89% tổng mức tăng trưởng toàn cầu cho đến năm 2030. Khu vực này sẽ ngày càng chú trọng phục vụ chính dân số của mình và chuỗi cung ứng sẽ cần được thiết kế lại để tận dụng cơ hội này.
Về phía Trung Quốc, nước này đã đạt được những tiến bộ nhanh chóng trong lĩnh vực sản xuất. Cùng với chính sách của Bắc Kinh như “Made in China 2025” và sự tập trung nhiều hơn vào tính bền vững, đã thúc đẩy sự chuyển đổi rõ rệt sang các đơn đặt hàng sản xuất hàng hóa cao cấp, giúp Trung Quốc chiếm vị trí dẫn đầu trong ngành sản xuất pin xe điện, quang điện và cảm biến lượng tử.
Sự tiến triển này ở Trung Quốc đang mang đến các cơ hội cho những nước láng giềng trên toàn khu vực bắt đầu vào giữa những năm 2000. Điều này ban đầu được thúc đẩy bởi áp lực chi phí, bởi những thị trường này có chi phí lao động và bất động sản tương đối rẻ hơn, vốn là những yếu tố đặc biệt quan trọng đối với phân khúc sản xuất hàng hóa bậc thấp. Tính theo USD, giá thuê khu công nghiệp ở khu vực Hà Nội mở rộng rẻ hơn 40% so với các thành phố cấp 1 ở Trung Quốc, trong khi thị trường Ấn Độ rẻ hơn 50%.
 |
| Tổng hợp hàng hoá sản xuất nhập khẩu sang Mỹ từ các nước chi phí thấp ở châu Á. |
Tác động của sự chuyển đổi trên hiện đang trở nên rõ ràng hơn, khi lần đầu tiên sau một thập kỷ, Trung Quốc dự kiến sẽ sớm chiếm dưới 50% lượng hàng nhập khẩu giá rẻ vào Mỹ vào năm 2023. Trong khi đó, Việt Nam là nước hưởng lợi chính khi khối lượng xuất khẩu sang Mỹ tăng gấp đôi trong 5 năm qua và tăng gấp ba trong thập kỷ qua, mặc dù Ấn Độ và Malaysia cũng tăng tỷ trọng xuất khẩu.
Cushman & Wakefield nhấn mạnh thêm, sự tăng trưởng của ngành sản xuất tại các thị trường này không chỉ nhờ vào chi phí thấp hơn. Nhu cầu đa dạng hóa chuỗi cung ứng, đặc biệt là do những nút thắt liên quan đến Covid-19, cũng như chính sách hỗ trợ của chính phủ cũng góp phần vào sự phát triển này.
Ở Ấn Độ, chính sách “Sản xuất tại Ấn Độ, sản xuất cho thế giới” của chính phủ Modi là một yếu tố quan trọng làm tăng tỷ trọng của ngành sản xuất trong GDP thông qua việc giảm sự phụ thuộc nhập khẩu và thúc đẩy tăng trưởng xuất khẩu. Việc tăng cường chuyên môn hóa ngành cũng đóng một vai trò không nhỏ trong tăng trưởng. Cùng với nhau, những yếu tố này cho thấy có nhiều lựa chọn để phát triển các trung tâm sản xuất mới trên toàn khu vực.
