Trong năm 2024, phân khúc chung cư được mệnh danh là “ngôi sao” của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, khi bước sang năm 2025, vị trí này sẽ được nhường lại cho các phân khúc có tỷ suất sinh lời cao hơn.
Trong sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản 2024 và tiêu điểm Đà Nẵng”, rất nhiều chiếc điện thoại đồng loạt giơ lên chụp hình, khi ông Nguyễn Quốc Anh, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn, công bố các thông tin về chu kỳ mới của thị trường địa ốc.
Theo đó, dựa trên các chu kỳ biến động trước đó, vị chuyên gia đã chia lộ trình phát triển sắp tới của thị trường bất động sản ra làm 4 giai đoạn.
Cụ thể, từ quý I/2024 đến quý IV/2024, đây là thời điểm đảo chiều trong tâm lý của nhà đầu tư, động thái thăm dò dần xuất hiện trở lại. Tuy nhiên, sự ưu tiên cao nhất của người mua vẫn xoay quanh phân khúc ở thực, có pháp lý bảo đảm. Với các yếu tố nêu trên, phân khúc chung cư vẫn là “ngôi vua” trong giai đoạn này.
Tiếp đến, từ quý IV/2024 đến khoảng đầu quý II/2025, đây sẽ là khoảng thời gian thị trường bước sang giai đoạn củng cố. Nhà đầu tư dần yên tâm hơn với triển vọng phát triển của ngành địa ốc. Phân khúc chung cư lúc này sẽ nhường lại vị trí tâm điểm cho nhà riêng, nhà phố.
 |
|
Ông Nguyễn Quốc Anh, Giám đốc kinh doanh Batdongsan, chia sẻ về chu kỳ của thị trường bất động sản. |
Sau giai đoạn này, thị trường sẽ tiến tới thời điểm khởi sắc, dự kiến sẽ bắt đầu từ quý II/2025 đến quý IV/2025, nhà đầu tư giai đoạn này sẽ không còn quá đặt nặng yếu tố giá bán, pháp lý như thời điểm thị trường ảm đạm. Thay vào đó, tiềm năng tăng giá mới là mấu chốt quyết định xuống tiền. Những phân khúc sinh lời tốt như đất nền và biệt thự dự án cũng vì vậy mà được nhà đầu tư đặc biệt chú ý.
Cuối cùng, từ quý I/2026 đến quý IV/2026, đây sẽ là thời điểm thị trường đi vào quỹ đạo ổn định. Mức giá và khả năng thanh khoản bật tăng ở đa dạng loại hình. Đây có thể coi là viễn cảnh đẹp nhất của thị trường, sau khoảng thời gian dài rơi vào trầm lắng.
Chia sẻ thêm về tiềm năng tăng giá của phân khúc đất nền, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, xét trong các chu kỳ trước, khi thị trường chuyển sang giai đoạn phát triển, 100 đồng đầu tư thì chung cư chỉ thu được 136 đồng. Tuy nhiên, đất nền sẽ thu về tới 300 đồng.
Cách hình tượng hóa trên cho thấy, tại các giai đoạn khác của thị trường, chung cư vẫn sẽ có tỷ suất lợi nhuận tốt nhưng sẽ không còn là loại hình đầu tư hấp dẫn nhất. Nếu thị trường hiện nay vận hành theo đúng quy luật trong các chu kỳ biến động trước đó, chung cư sau khi tăng “nóng” sẽ chuyển sang đi ngang và tăng trưởng chậm hơn các phân khúc khác như đất nền, biệt thự…
2025 được hứa hẹn sẽ là một năm đầy biến động với thị trường chứng khoán (TTCK), nơi mà cơ hội và thách thức đan xen, tạo nên một cuộc chơi cân não cho các nhà đầu tư. Không còn quá sớm để chuẩn bị cho những kịch bản cho năm tới.
Ngân hàng và bất động sản
Động lực cho TTCK tăng trưởng trong năm 2025 tiếp tục đến từ nền tảng vĩ mô ổn định với mặt bằng lãi suất dự báo vẫn được duy trì ở mức thấp và tăng trưởng của doanh nghiệp niêm yết. Năm 2024, tăng trưởng doanh nghiệp niêm yết được nhiều tổ chức dự báo có thể duy trì được mức từ 15% – 20%.
Ông Michael Kokalari, CFA – Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường VinaCapital dự báo, Việt Nam sẽ đạt mức tăng trưởng GDP 6,5% trong cả năm 2024 và 2025. Cùng với các kịch bản, đi cùng là cơ hội của các thị trường đầu tư. VinaCapital kỳ vọng Chính phủ sẽ thúc đẩy đầu tư cơ sở hạ tầng và thực hiện các bước quan trọng để hồi phục thị trường bất động sản vào năm 2025.
Sự chuyển dịch tăng trưởng GDP của Việt Nam từ việc được thúc đẩy bởi các yếu tố bên ngoài trong năm 2024 sang các yếu tố nội tại vào năm 2025 sẽ có lợi cho thị trường chứng khoán, vì phần lớn hàng xuất khẩu của Việt Nam được sản xuất bởi các công ty đầu tư nước ngoài (FDI) không được niêm yết trên TTCK trong nước. VinaCapital dự báo tăng trưởng EPS của VN-Index sẽ tăng từ 18% trong năm 2024 lên 23% vào năm 2025.
So với một số TTCK mới nổi trong khu vực như Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Philippines…, chất lượng lợi nhuận tại Việt Nam đang có phần cao hơn, thể hiện qua tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) của toàn thị trường dự kiến khoảng 16% vào năm 2025, mặc dù tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu của thị trường chứng khoán Việt Nam chỉ khoảng 24%.
Nhìn nhận về nhóm cổ phiếu có nhiều cơ hội trong năm 2025, chuyên gia VinaCapital cho rằng, ngân hàng và bất động sản là hai nhóm cổ phiếu có mối liên quan rất lớn và vẫn đang nhận được nhiều sự quan tâm từ thị trường. Mối liên hệ chặt chẽ giữa 2 nhóm này đến từ việc tín dụng bất động sản chiếm tỷ lệ lớn trong cơ cấu tín dụng của các ngân hàng hoặc được thế chấp bằng bất động sản. Do đó, sự phục hồi của ngành bất động sản được kỳ vọng sẽ là động lực chính cho nhu cầu vay, qua đó giúp ngân hàng tăng trưởng lợi nhuận trong năm 2025.
Đối với nhóm cổ phiếu ngân hàng, theo ông Kokalari, hai động lực dài hạn quan trọng cho các nhà đầu tư đến từ (1) triển vọng dài hạn của các ngân hàng Việt Nam được hỗ trợ bởi tỷ lệ thâm nhập thấp đối với nhiều sản phẩm ngân hàng như thẻ tín dụng và (2) kỳ vọng rằng các ngân hàng đã phát triển mạnh trong ngành sẽ càng ngày càng phát triển mạnh mẽ hơn.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Việt Đức, Giám đốc chuyển đổi số, CTCK VPBank nhìn nhận, ngân hàng và bất động sản vẫn là “keyword” đầu tư trong năm 2025. Với nhóm bất động sản, sự phục hồi về giá bất động sản đang là cơ hội rất lớn đối với nhiều doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, đặc biệt là những doanh nghiệp không bị ảnh hưởng nhiều từ câu chuyện đáo hạn trái phiếu. Trong khi nhóm ngân hàng có mối liên hệ rất lớn với chuyển động của nền kinh tế và bất động sản.
“Một số cổ phiếu ngân hàng có thể ăn theo bất động sản trong năm 2025 như TPB, VPB hay MBB có thể quan tâm”, ông Đức nhận định.
Nhóm Chứng khoán với cơ hội nâng hạng thị trường
Trong khi nhóm ngân hàng, bất động sản được thúc đẩy bởi nền tảng vĩ mô và sự phục hồi của thị trường bất động sản, thì động lực của nhóm chứng khoán đến từ kỳ vọng nâng hạng thị trường trong năm 2025.
Ông Barry Weisblatt David, Giám đốc Khối Phân tích, Công ty Chứng khoán VNDIRECT cho rằng, việc Thông tư 68/2024 với việc bỏ yêu cầu phải có đủ tiền trước khi thực hiện giao dịch mua chứng khoán (Non Pre-funding solution) của nhà đầu tư nước ngoài, có hiệu lực từ 2/11/2024 rất quan trọng với những nhà đầu tư tổ chức nước ngoài, vì nó thể hiện cam kết của Chính phủ trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường chứng khoán Việt Nam.
Động thái cũng được kỳ vọng sẽ giúp nâng cao khả năng TTCK Việt Nam sẽ được FTSE thông báo nâng hạng lên thị trường mới nổi, qua đó giúp cải thiện tâm lý thị trường và lực mua của nhà đầu tư cá nhân một cách tích cực. Bên cạnh đó, dòng tiền từ các ETFs nước ngoài cũng sẽ chảy vào mạnh mẽ hơn.
“Dù có nhiều ước tính khác nhau, tôi nghĩ rằng khoảng 500 triệu USD đến dưới 1 tỷ USD là hợp lý. Những công ty được hưởng lợi có thể bao gồm những doanh nghiệp hiện đang chiếm ưu thế trong chỉ số FTSE FM, bao gồm HPG, VHM, VCB, VIC và VNM”, ông Barry Weisblatt David ước tính.
Morgan Stanley, tổ chức xếp hạng TTCK cũng cho biết, những quy định mới tại Thông tư số 68/2024 đã giúp TTCK Việt Nam phù hợp hơn với các yêu cầu bắt buộc của FTSE Russell. Về triển vọng trong thời gian tới, đại diện Morgan Stanley cho rằng, trường hợp TTCK Việt Nam được nâng hạng lên thị trường mới nổi có thể giúp thu hút 800 triệu USD từ các nhà đầu tư thụ động sử dụng bộ chỉ số FTSE và 2 tỷ USD từ các nhà đầu tư thụ động sử dụng bộ chỉ số khác. Đồng thời, khi thị trường nâng hạng thì các quỹ chủ động sẽ tham gia tích cực hơn và dự kiến sẽ có khoảng 4 – 6 tỷ USD vào Việt Nam.
Hưởng lợi trực tiếp nhất là các công ty chứng chứng khoán (CTCK) khi thanh khoản gia tăng, nhất là từ các nhà đầu tư tổ chức nước ngoài. Trong đó, 3 CTCK có thị phần giao dịch khách hàng tổ chức lớn nhất gồm SSI, HSC (mã HCM) và Vietcap (mã VCI) là có lợi thế nhất.
Theo ước tính của bà Đỗ Minh Trang, Giám đốc phân tích, CTCK ACB (ACBS), dòng tiền mới từ các quỹ ETF khi Việt Nam được nâng hạng sẽ đem lại tổng cộng 27 tỷ đồng phí môi giới mỗi năm và tương đương lần lượt 0,2% và 0,8% và 1,2% lợi nhuận trước thuế năm 2023 của SSI, HSC và VCI. Các quỹ chủ động có NAV lớn hơn và tần suất giao dịch thường xuyên hơn sẽ đóng góp lợi nhuận lớn hơn cho các CTCK.
Nếu TTCK Việt Nam được FTSE nâng hạng, sẽ có 8 cổ phiếu gần như chắc chắn được thêm vào danh mục thị trường mới nổi thứ cấp của FTSE bao gồm: VCB, GAS, VHM, VIC, HPG, VNM, MSN, SSI. Ngoài ra, nhiều cổ phiếu khác cũng có tiềm năng được lọt vào danh mục nếu thỏa mãn các điều kiện của tổ chức này. Do đó, đây cũng chính là “keyword” đầu tư mà nhà đầu tư cần quan tâm trong năm 2025.
Nền kinh tế đang hoạt động tốt hơn so với kỳ vọng
Ông Tim Leelahaphan, Chuyên gia kinh tế Thái Lan và Việt Nam, Ngân hàng Standard Chartered
Chúng tôi dự báo tăng trưởng GDP năm 2024 của Việt Nam đạt 6,8%. Mặc dù áp lực kinh tế Việt Nam trong ngắn hạn vẫn có thể tồn tại, nhưng chúng tôi cho rằng khả năng hoạt động của nền kinh tế đang tốt hơn so với kỳ vọng của thị trường. Việc Chính phủ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ hơn có thể hỗ trợ duy trì mức lãi suất thấp trong tương lai gần. Lạm phát gần đây đã giảm, nhưng dự kiến sẽ tăng vào những tháng cuối năm 2024 và kéo dài tới giữa năm 2025. Với xu hướng lạm phát gia tăng cùng khả năng đồng VND suy yếu, chúng tôi kỳ vọng Ngân hàng Nhà nước sẽ tăng lãi suất thêm 50 điểm cơ bản trong quý II/2025.
