Từ đầu năm đến nay, nhiều chủ đầu tư vốn mạnh về xây dựng khu đô thị, nhà ở đã xoay trục về bất động sản công nghiệp – cửa sáng hiếm hoi trên thị trường.
Tại đại hội đồng cổ đông thường niên mới đây, ông Nguyễn Thiện Tuấn, Chủ tịch HĐQT Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng (DIC Corp), cho rằng hiện tại là thời điểm đầu tư khu công nghiệp sinh thái, nếu không “sẽ bị lạc hậu”. Ông Tuấn cho hay tập đoàn đang để ý 4 khu đất phát triển khu công nghiệp với quy mô trên dưới 2.000 ha.
“Sai lầm lớn của tôi là chỉ phát triển khu đô thị, không quan tâm đến khu công nghiệp và làm mất một khoản thu rất lớn”, Chủ tịch DIC cho biết.
Ngay trong tháng 6, DIC Holdings, thành viên của DIC Corp, đã hợp tác với Công ty TNHH Phát triển hạ tầng Khu công nghiệp Vạn Thương để được ưu tiên làm tổng thầu thi công hạ tầng dự án 400 ha tại thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Tập đoàn này có hơn 30 năm kinh nghiệm phát triển đô thị và du lịch, được biết đến là chủ đầu tư nhiều dự án lớn tại các tỉnh thành như DIC Đại Phước Đồng Nai, khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc), khu đô thị du lịch Long Tân (Đồng Nai)…
Đại diện Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt cũng có chiến lược quay trở lại đường đua bất động sản công nghiệp. Trong năm nay doanh nghiệp dự kiến hoàn thành hồ sơ pháp lý xin chấp thuận chủ trương đầu tư khu công nghiệp hơn 400 ha ở Quảng Ngãi. Ngoài ra Phát Đạt đang tiếp tục tìm kiếm cơ hội với quỹ đất sạch ở một số địa phương.
Năm 2020, chủ đầu tư khu đô thị sinh thái Nhơn Hội New City đã lấn sân sang mảng bất động sản công nghiệp bằng việc lập Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển khu công nghiệp Phát Đạt (PDI) với vốn 680 tỷ đồng. Tuy nhiên, Phát Đạt đã bán mảng khu công nghiệp cho công ty chủ tịch khi thực hiện tái cơ cấu tài chính vào cuối năm ngoái.
“Nếu đấu thầu thành công một số dự án tới đây, công ty sẽ tiếp tục chuyển hướng đầu tư vào mảng bất động sản công nghiệp”, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Phát Đạt chia sẻ tại đại hội đồng cổ đông vừa qua.
Tương tự, Tập đoàn Hà Đô cũng tham vọng lấn sân sang lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp, mở đầu tại Ninh Thuận. Đầu năm nay, doanh nghiệp đã đề xuất đầu tư hai cụm công nghiệp 100 ha gần khu công nghiệp Cà Ná, tập trung vào lĩnh vực công nghệ cao, công nghệ chế biến, chế tạo.
Lãnh đạo Tập đoàn Hà Đô từng nhận định bất động sản công nghiệp sẽ là lĩnh vực phát triển trọng điểm của công ty trong giai đoạn 2025-2030.
Ngoài thế mạnh phát triển nhà ở, Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền cũng làm nóng đường đua làm bất động sản công nghiệp với dự án khu công nghiệp Lê Minh Xuân tại TP HCM. Đại diện doanh nghiệp cho biết đang hoàn tất bồi thường, giải phóng mặt bằng để khu công nghiệp đủ điều kiện đưa vào kinh doanh từ năm sau.
Một góc khu công nghiệp Sóng Thần, Bình Dương, tháng 12/2022. (Ảnh: Quỳnh Trần).
Từ đầu năm đến nay, nhiều chủ đầu tư vốn mạnh về xây dựng khu đô thị, nhà ở đã xoay trục về bất động sản công nghiệp – cửa sáng hiếm hoi trên thị trường. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết cuộc đua sẽ tiếp tục nóng trong năm nay bởi bất động sản công nghiệp đang là phân khúc “ngôi sao” của thị trường.
Theo ông Đính, bất động sản công nghiệp duy trì vị thế dẫn đầu thị trường thời gian qua, bất chấp phần lớn phân khúc khác rơi vào cảnh ảm đạm.
Loại hình này có cơ hội bùng nổ bởi Việt Nam đẩy mạnh đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng giao thông, logistics, tích cực thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
Ông Đính dẫn báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn FDI trong khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm khoảng 35-40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm cả nước những năm gần đây.
Cùng quan điểm, ông John Campbell, Phó giám đốc bộ phận Dịch vụ công Nghiệp, Savills TP HCM, cho biết bất động sản công nghiệp duy trì tỷ lệ lấp đầy tốt, giá thuê liên tục tăng thời gian qua. Báo cáo của Savills chỉ ra các khu công nghiệp trên toàn quốc có tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 83% còn phía Nam đạt 91%.
Giá thuê khu công nghiệp tại phía Bắc trong quý I đạt trung bình 138 USD một m2 mỗi chu kỳ thuê, tăng đến 30% so với năm ngoái. Còn ở các tỉnh thành công nghiệp lớn phía Nam, giá thuê tăng từ 152 USD năm ngoái lên 174 USD một m2. Bình Dương, Đồng Nai, TP HCM có tỷ lệ lấp đầy rất cao, lần lượt là 99%, 96% và 95%.
Theo ông John Campbell, sức hút của Việt Nam duy trì nhờ sự tham gia tích cực vào các Hiệp định Thương mại tự do cùng với lợi thế về lực lượng lao động trẻ, chi phí cạnh tranh, nền kinh tế định hướng xuất khẩu, môi trường kinh doanh ổn định, vị trí địa lý thuận tiện. Do đó bất động sản công nghiệp được nhiều doanh nghiệp trong và nước ngoài săn đón là điều dễ hiểu.
Cuộc đua phát triển bất động sản công nghiệp vẫn có những thách thức riêng, điển hình là triển vọng lợi nhuận giảm và bài toán cạnh tranh giá thuê.
Theo Knight Frank Việt Nam, tỷ suất vốn hóa tại Việt Nam hiện tăng từ 9% đến 12% do có thêm nguồn cung từ các nhà xưởng và nhà kho xây sẵn chất lượng cao trên khắp cả nước.
Tỷ suất vốn hóa tài sản vận hành chịu áp lực giảm phát do chi phí tài chính cao, thời hạn sử dụng đất ngắn và sự cạnh tranh từ những thị trường khác có giá thuê rẻ hơn đáng kể trong khu vực châu Á.
Áp lực thứ hai là cạnh tranh về giá so với các nước láng giềng như Thái Lan, Malaysia, Indonesia… Chủ tịch VARS cho biết cơ sở hạ tầng ở Việt Nam dù đã có cải thiện vẫn chưa đáp ứng kịp tốc độ phát triển của các khu công nghiệp.
Chưa kể nhiều chính sách liên quan đầu tư, phát triển khu công nghiệp còn thiếu nhất quán, thủ tục phức tạp và thay đổi đột ngột, gây khó khăn cho các nhà đầu tư khi lập kế hoạch dài hạn. Tại các khu vực kinh tế trọng điểm như TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, việc mở rộng quỹ đất đang gặp thách thức do tình trạng đô thị hóa nhanh chóng cũng như cạnh tranh cao về đất đai.
Tuy nhiên, trong ba năm tới, bất động sản công nghiệp được dự báo tiếp tục là điểm sáng nhờ dòng vốn FDI tăng trưởng tốt. Giá thuê đất công nghiệp có thể tăng 7-9% mỗi năm.
Theo các chuyên gia, xu hướng thâu tóm trong ngành bất động sản công nghiệp và logistics sẽ còn tiếp diễn nhiều năm tới. Điều này có thể mang đến nhiều cơ hội tốt cho cả khách thuê lẫn nhà đầu tư nước ngoài về cả ngắn lẫn trung hạn.
Chuyên gia dự báo giá thuê bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến cuối năm 2023, Việt Nam có 416 khu công nghiệp (KCN) với tổng diện tích 89.200 ha. Trong đó, 296 KCN đang hoạt động với tỷ lệ lấp đầy trung bình là 72%.
Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản mới đây cho thấy, tính đến năm 2023, các KCN, KKT trên địa bàn cả nước đã tạo việc làm cho khoảng 4,15 triệu lao động trực tiếp, trong đó tập trung chủ yếu tại các vùng Đông Nam Bộ và vùng đồng bằng sông Hồng, chiếm lần lượt 41,3% và 30,3% số lao động làm việc trong khu công nghiệp trên cả nước
Các KCN đang hoạt động có tỷ lệ lấp đầy ước tính trên 75%. Trong đó các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 82% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 92%.
Khu vực miền Bắc chứng kiến mức tăng giá mạnh nhất với giá thuê KCN trung bình 135 USD/m2/chu kỳ thuê. Tại miền Nam, giá thuê trung bình 188 USD/m2/chu kỳ thuê.
Nhu cầu kho bãi, nhà xưởng xây sẵn cho thuê cũng tiếp tục phát triển mạnh mẽ, chủ yếu đến từ ngành công nghiệp sản xuất; thương mại điện tử, máy móc, linh kiện điện tử. Giá thuê kho bãi, nhà xưởng xây sẵn dao động từ 4-5$/m2/tháng. Bắc Ninh là địa phương có mức giá thuê kho xưởng tăng cao nhất, dao động từ 4,5 – 5,6 USD/m2/tháng. Theo sau là Hải Phòng.
Số liệu của Savills cho thấy, năm 2024, khu vực phía Bắc có nguồn cung dồi dào hơn do quá trình giải phóng mặt bằng nhanh hơn với nhiều khu đất được chuyển đổi thành công từ đất nông nghiệp. Sự chuyển dịch cơ cấu FDI của Việt Nam sang các ngành có giá trị gia tăng cao hơn như điện tử, linh kiện, sản phẩm năng lượng mặt trời và ô tô là một động lực cho miền Bắc, với khu vực này là nơi thu hút các ngành công nghiệp nhất.
Ngược lại, miền Nam gặp khó khăn với tình trạng thiếu vật liệu xây dựng và cát, đồng thời, phải trải qua quá trình phê duyệt và cấp phép chậm hơn từ chính quyền cấp tỉnh.
Hoạt động cho thuê có sự khác biệt giữa miền Bắc và miền Nam. Phần lớn các hợp đồng thuê đất ở miền Bắc là thuê đất diện tích lớn từ các nhà sản xuất Trung Quốc và Đài Loan trong các dự án sản xuất linh kiện điện tử và năng lượng mặt trời.
Đơn cử như Công ty TNHH Jinko Solar Holding của Trung Quốc đã đầu tư 1,5 tỷ USD vào Quảng Ninh với lô đất rộng 76 ha, trong khi Fulian Precision Technology của Đài Loan đầu tư 621 triệu USD vào Bắc Giang trên lô đất rộng 49,6 ha.
Khác với miền Bắc, miền Nam được hưởng lợi từ khối lượng lớn các hợp đồng thuê sản xuất nhưng nhiều hợp đồng trong số đó là thuê nhà máy xây sẵn hoặc diện tích thuê nhỏ hơn so với miền Bắc.
Thị trường miền Nam cũng nhận được nhiều đầu tư sản xuất đa dạng về cả quốc tịch và ngành nghề. Về ngành nghề, miền Nam nhận được đầu tư vào thực phẩm, đồ uống, cao su, nhựa, hàng tiêu dùng, vật liệu xây dựng, dệt may và may mặc. Suntory PepsiCo đã đầu tư 185 triệu USD vào KCN VSIP III, Bình Dương với 7,5 ha đất thuê. Bên cạnh đó, Pandora Holdings từ Đan Mạch đã đầu tư 163 triệu USD vào KCN ICDICO – Becamex Long An với 20 ha đất thuê.
Tuy nhiên, chuyên gia bất động sản của VARS đánh giá, cơ sở hạ tầng mặc dù đã có cải thiện nhưng vẫn chưa đáp ứng kịp tốc độ phát triển của các KCN. Chính sách và thủ tục hành chính còn nhiều phức tạp, mất thời gian và chi phí, gây khó khăn cho các nhà đầu tư, các chính sách liên quan đến đầu tư và phát triển KCN đôi khi thiếu nhất quán và thay đổi đột ngột, gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc lập kế hoạch dài hạn.
