Agriseco cho rằng dòng vốn FDI mới vào KCN dự kiến tiếp tục tăng trưởng khả quan từ sự phục hồi dòng vốn các đối tác truyền thống Hàn Quốc, Singapore nhờ dự báo tăng trưởng kinh tế 2024 cải thiện.
Tiềm năng trong dài hạn nhờ làn sóng FDI thế hệ mới
Trong báo cáo mới đây, Chứng khoán Agriseco cho rằng FDI vào Việt Nam đang trong xu hướng tăng trưởng cao. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tổng vốn FDI quý 1/2024 đạt 6,17 tỷ USD, tăng 13% so với 2022, trong đó vốn FDI đăng ký mới tăng 58% so với cùng kỳ lên 4,77 tỷ USD. Vốn FDI thực hiện đạt 4,63 tỷ USD, là mức cao nhất trong cùng kỳ 5 năm trở lại đây.
Các khu công nghiệp – khu kinh tế tiếp tục hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài với nhiều dự án chất lượng cao trong các lĩnh vực sản xuất điện tử, linh kiện điện tử, chips. Một số dự án FDI lớn trong quý 1 như dự án nhà máy sợi carbon của Hyosung, dự án sản xuất silic của Trina Solar Cell, dự án sản xuất silic quang điện Gokin Solar.
Agriseco cho rằng dòng vốn FDI mới vào KCN dự kiến tiếp tục tăng trưởng khả quan từ sự phục hồi dòng vốn các đối tác truyền thống Hàn Quốc, Singapore nhờ dự báo tăng trưởng kinh tế 2024 cải thiện. Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển dòng vốn từ Trung Quốc sang các quốc gia lân cận vẫn đang diễn ra.
Đặc biệt, làn sóng FDI “thế hệ mới” bao gồm công nghệ cao, xe điện, năng lượng tái tạo, chất bán dẫn nổi lên như một xu hướng toàn cầu, trong đó Việt Nam là một trong những điểm đến phù hợp nhờ việc tham gia 16 hiệp định FTA, nâng cấp quan hệ đối tác chiến lược toàn diện với Mỹ, Nhật, Úc, Hàn; các chính sách cam kết đầu NetZero; cơ chế chính sách thu hút vốn vào lĩnh vực mới). Việt Nam tiếp tục giữ vị trí thứ 3 về thu hút dòng vốn FDI nhiều nhất trong khối ASEAN các năm qua.
Thời gian qua, nhiều tập đoàn lớn tiếp tục mở rộng đầu tư/cam kết mở rộng đầu tư: Các đối tác lớn truyền thống của Việt Nam như Samsung, LG, Foxconn, Amkor đều dự kiến mở rộng hoạt động sản xuất tại Việt Nam trong thời gian tới, tập trung ở lĩnh vực bán dẫn, AI, điện tử. Các tập đoàn lớn từ Mỹ (Intel, Nvidia) cũng cam kết đầu tư các lĩnh vực AI, chất bán dẫn.
Trong quý 1/2024, các dự án FDI mới/cam kết đầu tư và mở rộng hoạt động tăng cao. Nhu cầu thuê gia tăng tại các tỉnh thành cấp 2 như Vĩnh Phúc, Hà Nam, Quảng Ninh, Bắc Giang, Tây Ninh, Vũng Tàu nhờ giá thuê đất thấp hơn các tỉnh/thành trung tâm và đẩy mạnh phát triển hạ tầng. Khu vực phía Bắc dự báo khách thuê từ Trung Quốc gia tăng trong lĩnh vực sản xuất công nghiệp (bán dẫn, điện tử); khu vực phía Nam chủ yếu lĩnh vực sản xuất, xuất khẩu, tiêu dùng.
Đồng thời, các chính sách hỗ trợ trong các năm gần đây cũng đã và đang giúp tăng cường thúc đẩy môi trường đầu tư ổn định, minh bạch cho NĐT, nâng cao vị thế cạnh tranh trên thực tế. Bên cạnh đó, việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân cũng là tiền đề cho phát triển KCN bền vững.
Ngành BĐS Khu công nghiệp hưởng lợi khi giải ngân đầu tư công đẩy mạnh, thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng: Các dự án đầu tư công được hoàn thiện giúp thúc đẩy tính liên kết bền vững giữa các vùng, thông qua đó giúp KCN hưởng lợi. Theo đó, cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thu hút thêm vốn đầu tư vào các tỉnh thành, nhu cầu thuê đất KCN sẽ tăng theo.
Giá cho thuê đất KCN dự kiến duy trì đà tăng do nhu cầu thuê lớn. Hiện tại, mặt bằng giá thuê KCN ở Việt Nam vẫn thấp hơn 15-20% so với các quốc gia trong khu vực (Indonesia, Malaysia) tạo thuận lợi thu hút dòng vốn đầu tư.
Nhiều doanh nghiệp BĐS KCN kỳ vọng hưởng lợi
Dựa trên những yếu tố trên, Agriseco kỳ vọng năm 2024 ngành bất động sản khu công nghiệp sẽ khởi sắc.
Đối với nhóm doanh nghiệp cao su có quỹ đất lớn chuyển đổi sang Khu công nghiệp kỳ vọng sẽ hưởng lợi trong trung và dài hạn trong bối cảnh quá trình đền bù và chuyển đổi đất cao su dự kiến sẽ được triển khai nhanh hơn khi các quy định đi vào triển khai. Một số DN cao su có quỹ đất lớn đã và đang chuyển đổi sang KCN như GVR, PHR, DPR.
Kết quả kinh doanh năm 2024 của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp dự báo tiếp tục tăng trưởng nhưng phân hóa rõ nét hơn. Triển vọng khởi sắc ở nhóm các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn và đã ký hợp đồng ghi nhớ từ trước hoặc có quỹ đất tại các tỉnh thành cấp 2. Giá thuê dự kiến tăng khoảng 3-9% tại các tỉnh có vị trí thuận lợi và hưởng lợi từ các dự án mở rộng hạ tầng giao thông kỳ vọng như Bắc Ninh, Hải Phòng, Vũng Tàu, Đồng Nai.
Các DN BĐS KCN đang giao dịch tại mức P/E là 16,1x lần và P/B là 2,3x lần, thấp hơn so với bình quân 5 năm trở lại đây. Nhìn chung, định giá ngành vẫn đang ở mức khá hấp dẫn so với tiềm năng tăng trưởng của doanh nghiệp nói riêng và thị trường bất động sản khu công nghiệp nói chung trong các năm tới.
Agriseco đưa ra một số tiêu chí nhà đầu tư có thể lựa chọn:
(1) Doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn tại các khu vực tiềm năng.
(2) Chỉ số P/B, P/E ở mức hợp lý so với trung bình ngành.
(3) Doanh thu chưa thực hiện cao hoặc các hoạt động kinh doanh có chuyển biến tích cực.
(4) Kế hoạch kinh doanh năm 2024 khả quan.
Theo đó, CTCK này cho rằng KBC, IDC, SZC là những doanh nghiệp triển vọng đáp ứng đủ những tiêu chí trên.
PHS RS – Cập nhật nhanh về ngành BĐS KCN – 20.05.2024
A. Thời gian gần đây, đã có nhiều tín hiệu tích cực về đầu tư trở lại tại khu vực phía Nam Việt Nam từ các doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực công nghệ và điện tử, sau một thời gian tập trung mạnh mẽ ở khu kinh tế trọng điểm phía Bắc và các tỉnh lân cận.
– Tiếp nối thành công trong việc thu hút FDI từ tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu trong 4M24 với tổng vốn đăng ký đạt 1,52 tỷ USD, chiếm 16,4% tổng vốn FDI toàn quốc. Ban Quản lý các KCN tỉnh Đồng Nai đã công bố trong 5 tháng đầu năm 2024, các KCN tại tỉnh này đã thu hút được 834 triệu USD từ các dự án đầu tư mới và tăng vốn sản xuất, đạt 119% kế hoạch năm. Các dự án thu hút mới chủ yếu thuộc các ngành sản xuất chất bán dẫn, linh kiện điện tử, cơ khí chế tạo, dệt, và sản phẩm từ kim loại đúc sẵn.
Nổi bật có:
+ 02 dự án từ Tập đoàn Coherent (Mỹ) với tổng vốn đăng ký 80 triệu USD, đầu tư sản xuất chất bán dẫn ứng dụng trong điện tử và sản xuất thiết bị quang học.
+ Dự án Nhà máy Điện tử Regza Việt Nam với vốn đầu tư 40 triệu USD từ Tập đoàn Hisense (Trung Quốc).
– Chúng tôi nhận thấy rằng các doanh nghiệp đâu tư có thời gian dự kiến vận hành sản xuất vào nửa đầu năm 2026, trùng với thời gian khai thác của sân bay quốc tế Long Thành và các dự án hạ tầng liên kết (cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu). Việc đưa vào hoạt động các công trình này sẽ giải quyết nút thắt về năng lực vận tải của khu kinh tế trọng điểm phía Nam. Do đó, chúng tôi kỳ vọng vào sự trở lại của khu vực miền Nam trong đường đua thu hút FDI sau khi cải thiện năng lực vận tải trong giai đoạn 2024F-2026F.
B. Theo PHS, các doanh nghiệp trực tiếp được hưởng lợi từ xu hướng đầu tư mở rộng FDI này sẽ là IDC và SZC, với các KCN hiện hữu tọa lạc tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
(i) Đối với IDC, chúng tôi duy trì nhận định khả quan và khuyến nghị mua với giá mục tiêu đạt 72,000 VND/cổ phiếu (tiềm năng tăng giá là 14.8% so với giá đóng cửa ngày 17/05/2024) như đã cập nhật trước đó.
(ii) Đối với SZC, chúng tôi ước tính sơ bộ về kết quả kinh doanh năm 2024F, doanh thu thuần của SZC sẽ đạt 1,142 tỷ VND (+39.6% YoY), lợi nhuận sau thuế tăng 52.8% YoY đạt 334.4 tỷ VND. Doanh thu thuần chủ yếu đến từ lĩnh vực BĐS KCN, đóng góp 87.5% tổng doanh thu, dự kiến đạt 997 tỷ VND (+45.8% YoY).
Dự báo này dựa trên cơ sở SZC sẽ ghi nhận 50 ha diện tích cho thuê trong năm nay. Cụ thể:
+14 ha ghi nhận với các doanh nghiệp liên quan: 6.5 ha cho CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (HSX: D2D) thuê được công bố vào tháng 12/2023 với giá thuê là 80 USD/m², và khoảng 7.5 ha cho Tổng CTCP phát triển KCN (HSX: SNZ) đã ghi nhận doanh thu trong 1Q24.
+18 ha ghi nhận doanh thu cho tập đoàn Tripod thuê đất. Ngày 13/05/2024, SZC thông báo đã ký hợp đồng thuê đất với Tripod, dự kiến doanh thu sẽ được ghi nhận trong năm.
+18 ha với các khách hàng khác, với giá thuê ước tính khoảng 90 USD/m².
– Việc Tripod liên tiếp đầu tư vào Việt Nam trong 2 năm qua được kỳ vọng sẽ thu hút thêm các doanh nghiệp vệ tinh trong lĩnh vực công nghệ điện tử, với quy mô đầu tư có thể hơn 1 tỷ USD trong thời gian tới, và khu vực này được kỳ vọng sẽ thu hút các doanh nghiệp vệ tinh này đầu tư tại đây.
– Vừa qua, SZC đã phát hành thành công thêm 59.9 triệu cổ phiếu với mức giá 20,000 VND/cổ phiếu theo tỷ lệ 2:1 cho cổ đông hiện hữu, tăng vốn điều lệ lên 1,799.8 tỷ VND. Ước tính số tiền gần 1.2 nghìn tỷ VND từ đợt chào bán sẽ được SZC dùng để tái cơ cấu các khoản nợ vay là 800 tỷ VND, phần còn lại bổ sung vốn đầu tư, xây dựng mở rộng KCN Châu Đức và các dự án hiện hữu.
+ Tại thời điểm cuối 1Q24, tổng nợ vay của SZC là 2,674.3 tỷ VND, đi ngang so với đầu năm và tuy nhiên lệ nợ vay trên VCSH (D/E) đã giảm mạnh từ 1.5 còn 0.9 sau khi tăng vốn thành công. Với dòng tiền cho thuê từ các hợp đồng lớn kể trên và 800 tỷ VND để cơ cấu nợ vay từ nguồn vốn phát hành thêm, chúng tôi cho rằng SZC sẽ không chịu áp lực nợ vay và còn dư địa để huy động vốn cho các dự án kinh doanh trong tương lai.
+ Về công tác đầu tư mở rộng, trong năm nay SZC dự chi 1,090 tỷ VND để bồi thường và giải phóng mặt bằng KCN Châu Đức với diện tích 92.99 ha, đón đầu làn sóng FDI tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
– Diễn biến định giá: Với giá đóng cửa ngày 17/05/2024 là 43,250 VND/cổ phiếu, SZC đang giao dịch tại P/B ttm 2.64x (phù hợp với mức P/B trung bình của SZC là 2.62x kể từ khi niêm yết đến nay). Chúng tôi ước tính P/B fwd 24F của SZC là 2.48x và khuyến nghị NẮM GIỮ với mức giá mục tiêu 24F là 46,300 VND/cổ phiếu, tương ứng với tiềm năng tăng giá 7%.
