Thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam trong nửa đầu năm 2023 ghi nhận diễn biến khả quan khi nhu cầu thuê và giá thuê gia tăng.
Kho bãi, trung tâm dữ liệu đang là mảng “thời thượng” của bất động sản công nghiệp
Thêm nhiều dự án FDI
Trong 6 tháng đầu năm 2023, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đạt hơn 13,43 tỷ USD, giảm 4,3% so với cùng kỳ. Trong đó, có 1.293 dự án mới được cấp phép với tổng vốn đăng ký hơn 6,49 tỷ USD, tăng 71,9% về số dự án và tăng 31,3% về số vốn; có 632 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư, tăng 29,8% về số lượt dự án, nhưng tổng vốn đầu tư tăng thêm chỉ đạt gần 2,93 tỷ USD, giảm 57,1% so với cùng kỳ; vốn đầu tư thông qua góp vốn, mua cổ phần đạt hơn 4,01 tỷ USD, tăng 76,8% so với cùng kỳ. Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục thu hút vốn FDI nhiều nhất, với hơn 8,46 tỷ USD (chiếm gần 63% tổng vốn đầu tư đăng ký), giảm 4,2% so với cùng kỳ.
Số liệu cho thấy, vốn đầu tư mới và số dự án mới tăng mạnh, phản ánh sức hấp dẫn của Việt Nam với các nhà đầu tư nước ngoài. Trong nửa đầu năm 2023, có 90 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào Việt Nam, Singapore duy trì vị trí dẫn đầu với hơn 3 tỷ USD, tiếp theo là Nhật Bản, Trung Quốc…
Đáng chú ý, các nhà đầu tư lớn đã lên kế hoạch đầu tư mới tại Việt Nam như Tập đoàn P&G dự kiến đầu tư thêm gần 100 triệu USD để mở rộng dây chuyền sản xuất của Nhà máy Bến Cát (Bình Dương); Tập đoàn Polaris quyết định rót 30 triệu USD để mở rộng nhà máy thứ hai trong lĩnh vực lắp ráp động cơ xe máy, ô tô, phương tiện giao thông tại Khu công nghiệp Khai Quang (Vĩnh Phúc); Công ty TNHH LG Innotek Việt Nam – Hải Phòng điều chỉnh tăng thêm 1 tỷ USD vốn đầu tư giai đoạn 2023 – 2025 đối với dự án tại Khu công nghiệp Tràng Duệ (Hải Phòng).
Công ty Chứng khoán Bản Việt nhận định, LG có thể đầu tư đến 4 tỷ USD để mở rộng quy mô tại Việt Nam, mang lại lợi ích cho Khu công nghiệp Tràng Duệ 3, vì phần lớn các nhà cung cấp và công ty con của LG đều nằm trong Khu công nghiệp Tràng Duệ 1 và 2, hiện đã được lấp đầy.
Đầu tháng 7/2023, JLL Việt Nam đã tổ chức Diễn đàn Đầu tư tại Việt Nam, với sự tham gia của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp hàng đầu Việt Nam và 130 doanh nghiệp Đài Loan (Trung Quốc). JLL Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản công nghiệp ở miền Bắc, cụ thể là Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Phòng, Hải Dương và các khu vực khác là khu vực cấp 1 có diện tích phát triển công nghiệp khoảng 10.000 ha. Trong đó, các khu công nghiệp tại Bắc Ninh, Hải Phòng có nguồn cung đất khu công nghiệp và nhà xưởng tiêu chuẩn lớn nhất, đồng thời là hai khu vực tập trung nhiều doanh nghiệp Đài Loan quy mô lớn như Foxconn, Pegatron, Compal. Miền Bắc có tỷ lệ đất khu công nghiệp lấp đầy trung bình đạt hơn 80%, các nhà xưởng tiêu chuẩn lấp đầy khoảng 85%. Nhu cầu thuê đất cao giúp giá thuê tăng.
Theo thống kê của Cushman & Wakefield, trong quý II/2023, giá cho thuê sơ cấp ghi nhận 120 USD/m2/thời hạn thuê, tăng 3,8% theo quý và tăng 9,8% theo năm. Xu hướng tăng giá này được dự báo sẽ còn tiếp diễn.
Công ty Chứng khoán Mirae Asset cho rằng, “Chiến lược Trung Quốc+1” với làn sóng các nhà máy tìm đến một thị trường khác, trong đó có Việt Nam, sẽ mở ra cơ hội phát triển lĩnh vực bất động sản công nghiệp, nhất là khu vực miền Bắc có vị trí địa lý thuận tiện.
Triển vọng tích cực
Nhu cầu và giá thuê đất tại các khu công nghiệp có triển vọng gia tăng trong bối cảnh Việt Nam duy trì sức hút nhà đầu tư nước ngoài, nhất là khi làn sóng dịch chuyển nhà máy ra khỏi Trung Quốc tiếp diễn.
Các nhà phát triển bất động sản công nghiệp đang ghi nhận kết quả kinh doanh khả quan nhờ triển vọng tích cực của thị trường cho thuê và giá cho thuê.
Tổng công ty cổ phần Phát triển đô thị Kinh Bắc (Kinh Bắc) cho biết, 6 tháng đầu năm 2023, doanh nghiệp ước đạt doanh thu hợp nhất 4.000 tỷ đồng, bằng hơn 44% kế hoạch năm, nhưng lợi nhuận sau thuế ghi nhận 2.000 tỷ đồng, bằng 50% kế hoạch năm và gấp 10 lần cùng kỳ năm ngoái. Kinh Bắc thu hút được các khách thuê lớn như LG, Foxconn, Goertek.
Tổng công ty Viglacera – Công ty cổ phần (Viglacera) cũng cho hay, nửa đầu năm 2023, doanh nghiệp ước đạt doanh thu hợp nhất gần 7.000 tỷ đồng, hoàn thành 52% kế hoạch năm; lợi nhuận trước thuế hợp nhất 913 tỷ đồng, hoàn thành 75% kế hoạch năm.
Tại Tổng công ty Đầu tư và Phát triển khu công nghiệp – CTCP (Becamex IDC Corp), kế hoạch năm 2023 là đạt doanh thu hợp nhất 9.500 tỷ đồng, tăng 19%; lợi nhuận sau thuế hợp nhất 2.300 tỷ đồng, tăng 32% so với mức thực hiện năm 2022.
SSI Research dự phóng, lợi nhuận sau thuế năm nay của Becamex IDC Corp có thể đạt 2.400 tỷ đồng, chủ yếu đến từ việc chuyển nhượng đất tại thành phố mới Bình Dương cho CapitaLand. Về doanh thu, SSI Research cho rằng, Becamex IDC Corp sẽ đạt 8.600 tỷ đồng, trong đó mảng khu công nghiệp mang lại 2.100 tỷ đồng, tăng 22% và chiếm tỷ trọng 25%. Diện tích đất cho thuê dự kiến đạt 126 ha, tăng 17%, chủ yếu khai thác tại Khu công nghiệp Bàu Bàng, Khu công nghiệp Bàu Bàng mở rộng, Khu công nghiệp Cây Trường.
Đối với Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức, doanh nghiệp này có quỹ đất hơn 560 ha, được đánh giá sẽ chiếm ưu thế tại Bà Rịa – Vũng Tàu trong những năm tới nhờ vị trí gần cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, khởi công ngày 18/6/2023.
Công ty Chứng khoán Nhất Việt đánh giá, lĩnh vực khu công nghiệp Việt Nam vẫn có sức hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài khi đồng nội tệ ít mất giá hơn so với các đối thủ cạnh tranh như Malaysia, Indonesia, Ấn Độ; giá thuê đất thấp hơn 25 – 40% so với các nước trong khu vực; có chính sách ưu đãi về thuế và những sự hỗ trợ khác; vị trí gần kề với chuỗi cung ứng châu Á. Việt Nam sẽ là quốc gia hưởng lợi nhiều nhất từ xu hướng dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc, đặc biệt đối với những doanh nghiệp sản xuất lớn như LG, Samsung…
Công ty Chứng khoán VNDirect cho rằng, bất động sản công nghiệp có triển vọng tích cực cả trong ngắn hạn và dài hạn, nhất là khi nguồn cung mới còn hạn chế.
Thị trường miền Nam sẽ trải qua giai đoạn khó khăn để triển khai dự án mới trong năm 2023. Sau đó, nguồn cung mới cho giai đoạn 2024 – 2027 cũng vẫn hạn chế, dự kiến đạt khoảng 1.388 ha. Một số dự án đáng chú ý là Khu công nghiệp Cây Trường, Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng.
Với thị trường miền Bắc, nhiều dự án khu công nghiệp đang chờ được phê duyệt, nhưng nguồn cung mới ở mức thấp có thể kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023. Kỳ vọng, giai đoạn 2024 – 2026 sẽ có khoảng 3.757 ha đất khu công nghiệp được đưa vào hoạt động, tập trung vào Hải Phòng, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh.
Cửa vẫn sáng với bất động sản công nghiệp
 |
| Trái với xu hướng đi xuống của thị trường, bất động sản công nghiệp vẫn phát triển tốt |
Cầu tăng, dự án lớn xuất hiện
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam có mối quan hệ chặt chẽ với tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Lượng vốn FDI đang chảy vào nhiều, khiến nhu cầu bất động sản khu công nghiệp bật tăng. Thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, tính từ đầu năm đến ngày 20/7/2023, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt khoảng 16,24 tỷ USD (trong đó, có 1.627 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư, với tổng vốn đăng ký đạt gần 7,94 tỷ USD, tăng 75,5% về số dự án và tăng 38,6% về số vốn so với cùng kỳ năm ngoái).
Các khu công nghiệp Việt Nam vẫn là địa chỉ hấp dẫn cho doanh nghiệp nước ngoài khi đến Việt Nam. Theo báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam của Cushman & Wakefield công bố mới đây, nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp tiếp tục có xu hướng tăng, bất chấp ảnh hưởng kinh tế khó khăn.
Cụ thể, thị trường ghi nhận lượng hấp thụ thuần hơn 70 ha. Các dự án đầu tư mới và tăng vốn như thương vụ thuê đất đến từ tập đoàn nước giải khát đa quốc gia ở Long An và tập đoàn sản xuất hàng tiêu dùng tại Bình Dương, giúp tỷ lệ lấp đầy giữ mức ổn định với 81%.
Ngoài ra, giá chào thuê sơ cấp của đất công nghiệp khu vực phía Nam là 165 USD/m2/thời hạn thuê, tăng 2,5% theo quý và tăng 10% theo năm, do nguồn cung đất khu công nghiệp có sẵn còn hạn chế, đồng thời chi phí đầu tư và đền bù tăng.
Cùng với việc gia tăng nguồn cầu, trong nửa đầu năm 2023, thị trường tiếp tục đón nhận thêm nhiều dự án khu công nghiệp được khởi công. Đáng chú ý, bên cạnh những cái tên quen thuộc như Sonadezi, Becamex, KBC, thị trường còn đón nhận những thương hiệu lớn, đến từ các quốc gia châu Âu, Hàn Quốc và Nhật Bản, có vốn đầu tư từ vài chục đến hàng trăm triệu USD.
Đầu tháng 3/2023, Frasers Property công bố sẽ phát triển thêm nhiều dự án tại các khu công nghiệp ở miền Bắc với tổng mức đầu tư khoảng 6.000 tỷ đồng (tương đương 250 triệu USD). Đây là dự án thứ hai kể từ khi tập đoàn đến từ Thái Lan này công bố đầu tư dự án xây dựng nhà xưởng của Công ty TNHH Công nghiệp New Motion (Dự án BDIP) tại tỉnh Bình Dương vào năm 2021.
Đầu tháng 7/2023, Công ty cổ phần Đô thị Amata Long Thành khởi công Dự án Khu công nghệ cao Long Thành (Đồng Nai) với tổng mức đầu tư 282 triệu USD. Điều này minh chứng cho sức hút mạnh mẽ của phân khúc bất động sản công nghiệp cao cấp.
Theo ông John Campbell, Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam, thị trường công nghiệp Việt Nam đang được hưởng lợi nhờ ưu thế đến từ quá trình mở cửa biên giới, tỷ giá VND ổn định; mức thuế doanh nghiệp hấp dẫn. Đặc biệt, trước thực tế các công ty đa quốc gia đang tìm cách đa dạng hóa khu vực hoạt động, hoặc di dời khỏi Trung Quốc, thì thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam càng phát huy là điểm sáng bằng việc tạo điều kiện để thu hút nhà đầu tư.
“Ngành công nghiệp và sản xuất sẽ dẫn đầu trong thu hút dòng vốn ngoại, nên sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài về đất công nghiệp và nguồn cung xây sẵn chất lượng cao là rất lớn. Song hiện nay, việc tìm kiếm nguồn cung đất công nghiệp đang trở thành bài toán khó cho doanh nghiệp, khi tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp luôn đạt mức cao”, ông John Campbell phân tích và cho rằng, để có thể hỗ trợ tốt nhất nguồn cung đất công nghiệp thời gian tới, thì vấn đề thủ tục đầu tư, pháp lý, quy trình phê duyệt dự án cần đẩy nhanh hơn.
Nguồn cung sẽ tăng mạnh từ năm 2024
Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư, nếu thị trường cấp 1 gồm các thủ phủ công nghiệp phát triển sớm vẫn duy trì được đà tăng trưởng, thì thị trường cấp 2 có vị trí xa thành phố lớn cũng đang ghi nhận sức hấp thụ bất động sản công nghiệp khá tốt. Các thị trường nhóm 2 đang sở hữu lợi thế cạnh tranh lớn, được chào thuê với mức giá thấp hơn so với thị trường nhóm 1, quỹ đất sẵn có mang tới cho khách thuê nhiều lựa chọn hơn.
Dù vậy, trong ngắn hạn, phân khúc này vẫn gặp nhiều lực cản. Có thể kể đến là khâu giải phóng mặt bằng chậm, khiến hạ tầng nhiều khu công nghiệp thiếu đồng bộ, tiêu chuẩn kỹ thuật nhà xưởng thấp.
Nhiều ông chủ khu công nghiệp và lãnh đạo địa phương lại đau đầu về bài toán quỹ đất để phát triển công nghiệp. Đơn cử, tại tỉnh Bình Phước, tiềm năng phát triển công nghiệp rất lớn, nhưng với những gì đang diễn ra thì nguy cơ thiếu quỹ đất là hiện hữu, nếu không có những giải pháp kịp thời để tháo gỡ. Ông Huỳnh Thành Chung, Tổng giám đốc Khu công nghiệp Minh Hưng – Sikico (huyện Hớn Quản) cho hay, Khu công nghiệp Minh Hưng – Sikico có diện tích hơn 470 ha, chỉ mới kêu gọi đầu tư từ năm 2019. Dù vướng dịch mất hơn 2 năm, nhưng đến thời điểm hiện nay, tỷ lệ lấp đầy của khu công nghiệp này đã trên 50%.
“Đây là con số ao ước của nhiều ông chủ khu công nghiệp. Tiềm năng, lợi thế lớn là vậy, nhưng kế hoạch sử dụng đất liên quan đến chỉ tiêu, quy hoạch thì hiện nay không có nhiều. Chúng tôi rất mong muốn có thêm quỹ đất để mở rộng hoặc phát triển khu công nghiệp mới, nhưng hiện tại vẫn phải chờ vì phụ thuộc vào chỉ tiêu của Chính phủ giao và sự phân bổ của địa phương”, ông Chung nói.
Thông tin thêm về vấn đề này, ông Nguyễn Minh Chiến, Trưởng ban Ban quản lý Khu kinh tế Bình Phước cho biết, Bình Phước đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt 15 khu công nghiệp, với diện tích 6.065 ha. Hiện đã có 12 khu công nghiệp đi vào hoạt động, trong đó Khu công nghiệp Becamex Bình Phước có diện tích lớn nhất và tỷ lệ lấp đầy tốt nhất.
“Thời gian tới, Bình Phước phấn đấu phát triển lên 25 khu công nghiệp. Đây là chỉ tiêu đã được đưa vào quy hoạch tỉnh. Tuy nhiên, quỹ đất dành cho công nghiệp đang là vấn đề nan giải”, ông Chiến nói.
Trên bình diện chung, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield dự báo, sẽ không có nguồn cung khu công nghiệp mới nào được ghi nhận trong nửa cuối năm 2023. Tuy nhiên, nguồn cung bất động sản công nghiệp sẽ tăng mạnh vào năm sau.
“Ước tính, năm 2024 sẽ đón thêm khoảng 1.800 ha diện tích đất công nghiệp mới, tập trung ở các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Từ năm 2026, nguồn cung đất công nghiệp ước tính sẽ có thêm 5.254 ha, sau khi chính quyền các địa phương hoàn tất việc điều chỉnh quy hoạch tổng thể và định hướng phát triển của tỉnh”, chuyên gia này nhận định.
