Vốn ngoại đang khảo sát, tìm thuê nhà xưởng, kho bãi khu công nghiệp tăng cao từ đầu năm

Việc Trung Quốc chính thức mở cửa trở lại là một tin vui, nhưng vẫn cần thêm thời gian để đón làn sóng dịch chuyển đầu tư từ quốc gia này sang Việt Nam…

Nhu cầu khảo sát, tìm thuê nhà xưởng, kho bãi tăng cao từ đầu năm. Ảnh: Dũng Minh

Sóng chưa xuất hiện

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện Tổng công ty Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Việt Nam (IDICO) cho biết, từ đầu năm 2023 đến nay, số lượng nhà đầu tư từ Đài Loan (Trung Quốc), Hồng Kông (Trung Quốc) và Trung Quốc Đại lục tìm kiếm địa điểm thuê khu công nghiệp tại Việt Nam có xu hướng tăng, nhưng chủ yếu được thực hiện thông qua các đơn vị trung gian, đơn vị tư vấn, nghiên cứu thị trường trước, có thể các nhà đầu tư này sẽ sang sau khi thấy điều kiện thuận lợi và chín muồi hơn.

“Theo tìm hiểu của chúng tôi, doanh nghiệp Trung Quốc có vốn đầu tư ra nước ngoài cũng phải hoàn thành các thủ tục theo quy định từ chính phủ nước này, nên kể cả việc mở cửa diễn ra thì cũng cần có thời gian, có thể phải tới cuối quý II/2023 mới rõ ràng hơn”, đại diện IDICO nói.

Còn đại diện một chủ đầu tư khu công nghiệp tầm trung tại Thái Nguyên cho hay, việc Trung Quốc mở cửa hoàn toàn có thể giúp Việt Nam tăng thu hút đầu tư FDI cho năm 2023, khi số lượng nhà đầu tư từ nước này sang làm khảo sát thị trường, tìm kiếm cơ hội sẽ nhiều hơn và là hoạt động thực tế, thay vì thực hiện online hay qua các nguồn tin, đơn vị trung gian khác như trước đây.

Theo vị đại diện doanh nghiệp trên, dù kinh tế suy thoái hay không thì các doanh nghiệp vẫn có những đơn hàng sản xuất ở tất cả các mặt hàng phục vụ nhu cầu người dân, nhưng sang năm 2023, rõ ràng khối lượng đã giảm nhiều. Điểm sáng từ đầu năm đến nay là nhu cầu khảo sát, tìm thuê nhà xưởng, kho bãi đã tăng đáng kể so với năm 2022.

“Nhu cầu đầu tư tuy có sự cải thiện nhưng chưa thực sự rõ nét, bởi từ khi khảo sát đến lúc ra quyết định đầu tư cần ít nhất vài tháng. Cùng với việc Trung Quốc mở cửa trở lại thì năm nay, khả năng khởi sắc của các khu công nghiệp Việt Nam cũng được đánh giá cao hơn nhưng sẽ có độ trễ nhất định, chứ không ngay lập tức diễn ra”, vị đại diện doanh nghiệp trên nói và cho biết thêm, các mối quan tâm hiện thời chủ yếu ở trạng thái “dạm hỏi” và đang trong quá trình quan sát, cân nhắc, vì giới đầu tư sẽ chỉ thực sự xuống tiền khi nhận biết cơ hội rõ ràng, bởi việc dịch chuyển nhà máy hoặc xây mới là một khoản đầu tư không hề nhỏ, gắn với một chiến lược phát triển dài hơi.

Chờ bùng nổ

Cùng góc nhìn, ông Nguyễn Minh Huân, Giám đốc Kinh doanh bất động sản khu công nghiệp, TNI Holdings Vietnam cho rằng, năm 2023 đến cùng với nhiều biến số ảnh hưởng tới thị trường bất động sản khu công nghiệp. Theo ông Huân, diễn biến thị trường thời gian qua cho thấy nhu cầu tìm thuê đất công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi đã đã giảm đáng kể, các nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại hầu hết chỉ thực hiện các chuyến khảo sát, thu thập thông tin thị trường, chưa đi tới quyết định đầu tư.

“Năm 2023, các nhà sản xuất chủ yếu có xu hướng duy trì hoạt động sản xuất – kinh doanh hiện hữu, hơn là mở rộng đầu tư trong bối cảnh kinh tế thế giới có dấu hiệu suy thoái, lạm phát leo thang như hiện nay”, ông Huân nhận định, đồng thời chia sẻ thêm, xác định rõ xu thế chung của thị trường, nên trong năm 2023, TNI Holdings Vietnam sẽ tập trung hoàn thiện, chuẩn bị quỹ đất sạch để đón các nhà đầu tư trong tương lai, đó là 3 khu công nghiệp mới trải từ Bắc vào Nam gồm Khu công nghiệp Sông Lô – Vĩnh Phúc (163 ha), Khu công nghiệp Gia Lộc – Hải Dương (197 ha) và Khu công nghiệp Đông Bình – Vĩnh Long (350 ha).

“Với tầm nhìn hướng tới dài hạn, TNI Holdings Vietnam mong muốn góp phần vào việc khơi thông nguồn cung bất động sản công nghiệp theo hướng chuyên nghiệp hóa và phát triển công nghiệp bền vững, qua đó thu hút nhiều hơn nguồn vốn đầu tư FDI phục vụ tăng trưởng xanh, giải quyết việc làm và thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội tại các địa phương có khu công nghiệp”, ông Huân nhấn mạnh.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20/2/2023, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt gần 3,1 tỷ USD, giảm 38% so với cùng kỳ năm 2022. Trong đó, ngành hoạt động kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư gần 396,9 triệu USD, chiếm 12,8% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Xét về quốc tịch dòng vốn, Singapore dẫn đầu với tổng vốn đầu tư hơn 978,4 triệu USD, chiếm 31,6% tổng vốn đầu tư vào Việt Nam và giảm 42,7% so với cùng kỳ năm trước. Đài Loan (Trung Quốc) đứng thứ hai với gần 407,1 triệu USD, chiếm 13,1% tổng vốn đầu tư và gấp 3,85 lần cùng kỳ. Hà Lan đứng thứ ba với tổng vốn đầu tư đăng ký gần 369 triệu USD, chiếm 11,9% tổng vốn đầu tư, tiếp theo là Trung Quốc, Hàn Quốc, Thụy Điển…

Xét về số lượng dự án, Trung Quốc là đối tác dẫn đầu về số dự án đầu tư mới (chiếm gần 17,2%); Hàn Quốc dẫn đầu về số lượt điều chỉnh vốn (chiếm 21,1%) và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp (chiếm 30,5%).

Những số liệu trên phần nào cho thấy, các nhà đầu tư Trung Quốc đang khá tích cực tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Việt Nam, nhưng quy mô còn nhỏ (dẫn đầu số dự án mới nhưng chỉ đứng thứ 4 về tổng vốn đầu tư). Điều này được cho là phản ánh khá rõ thực tế khi Trung Quốc còn chưa thực sự mở cửa, cũng như phản ánh quan điểm sẽ có độ trễ nhất định đối với dòng vốn đầu tư từ quốc gia này.

Trong một thống kê khác, tính đến hết tháng 1/2023, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) của Trung Quốc đã tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái, lên mức 19,02 tỷ USD. Tại báo cáo Triển vọng kinh tế thế giới, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) cho biết, năm nay, nền kinh tế Trung Quốc được dự đoán tăng trưởng 5,2%. Thậm chí, một số nhà kinh tế kỳ vọng tốc độ tăng trưởng GDP nước này sẽ lên tới 6%, được hỗ trợ bởi phản ứng với đại dịch được tối ưu hóa của đất nước và các chính sách hỗ trợ hiệu quả, mang lại niềm tin và động lực cho tăng trưởng.

Còn theo thông tin từ Wall Street Journal, nhiều nhà sản xuất hàng đầu thế giới như Mercedes-Benz AG, Volkswagen AG, Apple… đã và đang lên kế hoạch quay trở lại Trung Quốc.

Với cảm hứng lớn từ việc FDI tăng mạnh và thu hút tốt sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài, có thể chính các nhà đầu tư Trung Quốc cũng đang băn khoăn với việc dịch chuyển dòng vốn ra ngoài đất nước.

Nhiều doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp đang rốt ráo hoàn thiện các sản phẩm, dịch vụ cũng như bổ sung thêm nguồn cung mới để đón làn sóng đầu tư khi Trung Quốc chính thức mở cửa trở lại.

Phân khúc nhà xưởng cho thuê phát triển mạnh ở thị trường khu công nghiệp phía Bắc. Ảnh: Dũng Minh

Tín hiệu tích cực

Đại diện Tổng công ty Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Việt Nam (IDICO) cho biết, sự kiện Trung Quốc mở cửa trở lại sau gần 3 năm áp dụng các biện pháp kiểm soát nghiêm ngặt đại dịch Covid-19 được cả thế giới mong chờ và Việt Nam cũng không là ngoại lệ. Trên thực tế, số lượng nhà đầu tư từ Đài Loan (Trung Quốc), Hồng Kông (Trung Quốc) hay Trung Quốc Đại lục tìm kiếm cơ hội đầu tư vào các khu công nghiệp Việt Nam vài tháng gần đây đã nhiều hơn thời gian trước.

Cũng theo đại diện IDICO, đây là tín hiệu tích cực bởi các nhà đầu tư Trung Quốc luôn giữ một vai trò quan trọng trên thị trường sản xuất, nhất là khi dòng vốn đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc có dấu hiệu chững lại.

“Để chuẩn bị tốt cho việc thu hút đầu tư, nhất là với những dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc, IDICO đang tập trung đẩy mạnh tiến độ dự án khu công nghiệp ở nhiều địa phương như Thái Bình, Hải Phòng…, xúc tiến mở thêm dự án ở Dung Quất, Quảng Ngãi”, vị này thông tin thêm.

Theo thông tin phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán ghi nhận được, các nhà phát triển dự án khu công nghiệp trong nước đều mong chờ việc Trung Quốc mở cửa trở lại, bởi đây luôn là lực lượng quan trọng trong thu hút đầu tư ở các địa phương, đặc biệt trong bối cảnh dòng tiền đầu tư toàn cầu đang suy yếu.

Đại diện một nhà phát triển khu công nghiệp lớn cho biết, sự suy yếu của nhóm nhà đầu tư Nhật Bản đã trở nên khá rõ rệt khi đồng nội tệ đã giảm trên 20%, khiến các nhà đầu tư nước này phải tạm thời thu hẹp hoạt động đầu tư ra nước ngoài. Với các thị trường lớn như châu Âu, Mỹ, lãi suất cao và khó khăn trong tiêu thụ hàng hóa cũng đang đang là rào cản.

“Lãi suất các nước đều tăng cao, người dân các nước châu Âu, Mỹ có thói quen tiêu trước trả sau nên bối cảnh hiện tại buộc họ phải hạn chế tiêu dùng, từ đó tác động đến các ngành sản xuất. Nhiều ngành sản xuất hàng hóa đang thu hẹp quy mô, hiệu suất… khiến nhu cầu nhập khẩu hàng hóa giảm, từ đó ảnh hưởng tới sản xuất trong nước. Đầu tư giai đoạn tiền đắt khó khăn nên việc đầu tư ra ngoài cũng bị hạn chế”, vị đại diện doanh nghiệp trên nói.

Ghi nhận phản ánh từ nhiều khách thuê khu công nghiệp cho thấy, nhiều đơn hàng xuất khẩu đã giảm cả về khối lượng lẫn giá trị từ tháng 9/2022 – vốn là thời điểm thị trường hàng hóa sôi động nhất để chuẩn bị cho mùa lễ tết cuối năm và đến hiện tại, tình hình vẫn chưa nhiều khởi sắc.

Khu vực phía Bắc có lợi thế rất lớn về hạ tầng kết nối. Ảnh: Dũng Minh

Khu công nghiệp phía Bắc: Lợi thế vị trí

Ông Đinh Thanh Phương, Giám đốc Phát triển kinh doanh, KCN Việt Nam cho hay, để đón làn sóng đầu tư sau khi Trung Quốc mở cửa trở lại cũng như sẵn sàng cho các doanh nghiệp đang có nhu cầu mở rộng sản xuất, trong năm 2023, KCN Vietnam sẽ triển khai giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu như Khu công nghiệp Hố Nai, Khu công nghiệp Phú An Thạnh, Khu công nghiệp Deep C…, bên cạnh phát triển thêm dự án ở các khu vực trọng điểm như Thuận Thành – Bắc Ninh, Tân Hưng – Bắc Giang và An Phát – Hải Dương…

“Hiện tại, KCN Vietnam đã có sẵn sản phẩm để chào thuê cho các nhà đầu tư tại các khu công nghiệp. Từ trước đó, trong giai đoạn dịch bệnh Covid-19 bùng phát, KCN Vietnam đã tập trung hoàn thiện thủ tục pháp lý cho các dự án, sau đó là đẩy mạnh thi công hạ tầng, nhà xưởng, đảm bảo nguồn cung sẵn sàng khi hoạt động đầu tư, dịch chuyển được diễn ra”, ông Phương thông tin.

Đánh giá tiềm năng thu hút đầu tư tính theo khu vực, ông Phương cho rằng, khu vực phía Bắc có lợi thế rất lớn về hạ tầng kết nối, điển hình là hệ thống cao tốc xuyên suốt kết nối từ Hà Nội sang các địa phương lân cận như Hải Phòng, Quảng Ninh, Lào Cai… và xa hơn là khu vực biên giới sát Trung Quốc, cùng với hệ thống cảng nước sâu tại Hải Phòng giúp vận chuyển đường biển trở nên thuận tiện hơn. Ngoài ra, với việc là nơi các nhà sản xuất điện tử chọn đặt trụ sở/nhà máy cũng giúp lực lượng nhân công tại miền Bắc có cơ hội cải thiện trình độ, tay nghề…, qua đó tiết kiệm thời gian, chi phí đào tạo cho chính nhà sản xuất.

Với khu vực phía Nam – vốn được xem là “cái nôi” của bất động sản công nghiệp, dù có những đặc điểm riêng để thu hút đầu tư như lực lượng nhân công đông đảo và lành nghề, quy hoạch khu công nghiệp cụ thể, rõ ràng cho các ngành nghề, thị trường tiêu thụ lớn nhất cả nước, hệ thống cơ sở hạ tầng về đường xá và cảng biển được quy hoạch đồng bộ, xuyên suốt…, nhưng vẫn không được đánh giá cao bằng miền Bắc.

“Nhìn chung, về mặt địa lý, thị trường khu công nghiệp miền Bắc hấp dẫn và là địa điểm lý tưởng cho các doanh nghiệp Trung Quốc +1. Đây là lợi thế lớn nhất, tiếp theo là lợi thế về hạ tầng, kết nối cùng hệ thống cảng nước sâu. Dù vậy, KCN Vietnam đã và đang nhận được nhiều sự quan tâm từ các doanh nghiệp trên cho các dự án của mình tại miền Nam. Nói về khu vực phía Nam, đặc biệt là Đồng Nai, chính quyền địa phương này đã rất tích cực trong công tác thu hút đầu tư, giảm thiểu các thủ tục hành chính, cộng thêm đây là thị trường tiêu thụ lớn, là cửa ngõ giao thương với các nước Đông Nam Á. Thời gian qua, chúng ta đã chứng kiến ở miền Bắc có các công ty sản xuất thuộc chuỗi cung ứng của Apple mở rộng nhà máy, trong khi ở miền Nam, nhà sản xuất đồ chơi hàng đầu thế giới Lego cũng đã đầu tư nhà máy sản xuất thứ 6 của mình trên toàn cầu”, ông Phương nói.

Ở góc nhìn khác, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp, CBRE Việt Nam phân tích, miền Bắc là khu vực dành cho các nhà sản xuất lớn, còn miền Nam là khu vực phát triển tiêu thụ và tạo ra nguồn cầu cho sản xuất. Nếu quan sát kỹ sẽ thấy, miền Bắc có phân khúc nhà xưởng cho thuê phát triển mạnh hơn so với nhà kho, còn với thị trường miền Nam thì ngược lại.

Ông Hiếu cho biết, hiện giá chào thuê nhà kho bình quân ở miền Bắc là 4,7 USD/m2/tháng, còn ở phía Nam là 4,8 USD/m2/tháng và dù thị trường đang phải đối mặt với những khó khăn không chỉ từ bối cảnh trong nước mà còn cả thế giới, Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm đến đầu tư hàng đầu tại khu vực APAC (châu Á – Thái Bình Dương), trong đó thị trường khu công nghiệp đang được hỗ trợ nhiều từ các chính sách thu hút đầu tư của Chính phủ.

“Chúng tôi nhận thấy đang có thêm những dòng vốn mới chảy vào thị trường khu công nghiệp Việt Nam, tập trung tại phân khúc nhà kho, nhà xưởng xây sẵn cho thuê”, ông Hiếu chia sẻ thêm.

Chương trình ưu đãi đặc biệt: Mở tài khoản chứng khoán Phú Hưng Securities với Cố vấn đầu tư cao cấp, quản lý tài sản và ủy quyền đầu tư NGUYỄN VĂN HÙNG - ID:2206. Nhận ngay 20K tiền mặt. Chi tiết liên hệ hotline: 0905 889 188