Đây là một trong những lý thuyết nền tảng của đầu tư, không chỉ liên quan tới BĐS mà còn cả chứng khoán, tài chính, tiền tệ, bitcoint, vàng … nó giải thích rất nhiều hiện tượng về đầu tư ở Việt Nam.
Tôi dám chắc rằng rất ít người biết/ hiểu về lý thuyết này, nhưng trong việc đầu tư chúng ta vẫn tuân theo các quy tắc của nó một cách vô ý thức.
Nội dung chính
Bạn đã bao giờ tự hỏi:
Và câu trả lời của nó là Lý thuyết kẻ ngốc hơn. Theo lý thuyết này, người mua biết một mặt hàng nào đó cao hơn giá trị thực tế của nó, một cách vô lý, nhưng vẫn mua để đầu tư, vì nghĩ rằng sẽ có người ngốc hơn mình, sẽ mua với giá cao hơn, do vậy mình vẫn có lãi.
Lý thuyết này là nền tảng của việc đầu cơ, mua BĐS bất cứ giá nào, đẩy giá BĐS lên cao, quả bong bóng ngày càng phình to cho tới một lúc nào đó sẽ bị vỡ, và người ôm hàng cuối cùng sẽ là kẻ ngốc nhất, bị thiệt hại nhiều nhất, còn những người mua trước, ít ngốc hơn, vẫn có lãi. Mấu chốt ở đây, làm sao để mình không phải là kẻ ngốc nhất.Dưới đây là một vài ví dụ:
Gần đây có một số căn shophouse tại Vinhomes Central Park được giao dịch với giá 50 tỷ, để đạt được mức hòa vốn, giá thuê phải là 450tr/tháng, một con số không tưởng, nhưng vẫn có người mua, không phải vì họ nghĩ giá thuê sẽ tăng cao hơn, mà vì sẽ có người mua giá cao hơn, vì một khái niệm hư vô là chỗ đó “vị trí đẹp”.
Giá trị của shophouse duy nhất là từ thu nhập cho thuê, nếu giá thuê không tăng thì về bản chất giá shophouse không thể nào tăng được. Cuộc đua về giá shophouse sẽ tiếp tục tiếp diễn cho tới khi mọi người bắt đầu nhận ra, giá trị của căn shophouse đó không thể ở mức cao như vậy được, và giá sẽ bắt đầu giảm từ thời điểm đó.
Giá đất nền “nghỉ dưỡng” tại Đà Lạt, Bảo Lộc tăng khá nhanh trong những năm gần đây. Đất nền với mục đích nghỉ dưỡng, nhưng mỗi năm may chủ đất ra lên đó chơi 1-2 lần. Từ đất nền, bạn phải bỏ ra một số tiền kha khá xây nhà, xây hàng rào, kéo điện nước, trồng cây, thuê người chăm sóc… mới có thể về nghỉ dưỡng được, còn sẽ không có lý do gì để nghỉ dưỡng cả nếu đó chỉ là một mảnh đất trống.
Các chi phí đó rất lớn, cả nhà, đất chi phí tối thiểu là 2 tỷ, số tiền đó gửi tiết kiệm mỗi năm bạn được hưởng lãi suất 120tr. Chưa kể các chi phí khác trồng cây, thuê người, nếu bạn về đó mỗi năm 1-2 lần chi phí mỗi lần phải 50-70tr, một con số khủng khiếp mà bạn có thể đi nghỉ dưỡng ở bất kỳ đâu, khách sạn 5 sao, mỗi năm đi một nơi chứ không phải cả đời chỉ được đi chơi ở mảnh đất đó.
Do vậy bài toán nghỉ dưỡng không hợp lý, nhưng mọi người vẫn mua đất ở các nơi đó, vì giá đất đã tăng trong những năm vừa qua, và họ nghĩ có lẽ sẽ còn tiếp tục tăng trong những năm tới.
Mục đích của người mua đất ở đó thực ra là đầu tư chứ không phải để nghỉ dưỡng, và đầu tư có thành công hay không hoàn toàn phụ thuộc vào sẽ có người tiếp theo (kẻ ngốc hơn) tiếp tục mua đất ở đó với giá cao hơn không, chứ không phải do giá trị sử dụng thực sự của nó (nghỉ dưỡng). Giá đất có lẽ còn tiếp tục tăng thêm một thời gian nữa, và tới một thời điểm nào đó mọi người sẽ nhận ra giá trị thực (nghỉ dưỡng) của các mảnh đất đó quá vô lý, lúc đó giá sẽ bắt đầu đi xuống.
Giá cho thuê tại một khu đại đô thị ở quận 9 mới được bàn giao trong thời gian gần đây khá rẻ, do nguồn cung quá lớn, nhu cầu thuê đang còn thấp do vị trí khá là xa. Những căn studio có giá cho thuê thậm chí 3tr/tháng. Một căn 2pn giá 2.7 tỷ hiện đang chào giá cho thuê 7tr, tính ra tỷ suất lợi nhuận chưa được 3%/năm, thua xa lãi xuất ngân hàng.
Nếu bạn muốn ở đó để hưởng các tiện ích, công viên… có lẽ đi thuê hợp lý hơn mua nhà. Với 2.7 tỷ gửi tiết kiệm bạn sẽ có 14tr tiền lãi, bạn thuê nhà hết có 7tr, còn 7tr để chi tiêu, trang trải cho cuộc sống.
Giá nhà ở đó có lẽ cao hơn nhiều so với giá trị sử dụng của nó, và vẫn tiếp tục có người mua do:
Họ nghĩ giá nhà ở đó sẽ tiếp tục tăng lên trong tương lai. Hoặc họ nghĩ rằng, sẽ có người sẽ nghĩ rằng giá nhà sẽ tiếp tục tăng lên trong tương lai.
Liệu giá trị sử dụng (giá thuê nhà) có tăng lên trong tương lai không?
Câu trả lời có lẽ là không, hoặc tăng không đáng kể:
Nguồn cung tiếp tục tăng cao do sẽ có rất nhiều căn hộ được bàn giao trong nhữn năm tới.
Qua thời gian nhà sẽ cũ đi và giá nhà sẽ giảm đi.
Thực tế cho thấy giá thuê nhà tại Central Park, Vinhomes Bason có xu hướng đi ngang, thậm chí giảm đi chứ không tăng lên, mặc dù các tiện ích ở các khu đó ngày càng phong phú.
Điều đó có nghĩa răng, trong tương lai, xét về góc độ chi phí, thuê nhà tiếp tục sẽ là phương án tối ưu hơn mua nhà. Nhưng đứng trên góc độ đầu tư, có những nhà đầu tư vẫn tiếp tục sinh lời từ việc đầu tư ở đó, vì sẽ có những người tiếp tục nghĩ rằng giá nhà ở khu đó còn tăng nữa, sẵn tiền bỏ tiền ra mua nhà với giá cao hơn.
Với lý thuyết kẻ ngốc hơn, nhà đầu tư tiếp tục bỏ tiền ra mua BĐS cao hơn nhiều với giá trị thực của nóm và họ vẫn tiếp tục có lãi (một cách phi lý, nhưng lại có lý khi ta hiểu lý thuyết này.điều quan trọng nhất là không trở thành kẻ ngốc nhất (the foolest), hoặc kẻ ngốc sau cùng (the last fool).
Hai yếu tố thường làm lộ diện kẻ ngốc nhất:
Khi thị trường bắt đầu đi xuống, mọi người nhận ra giá BĐS không còn tiếp tục tăng nữa, khi đó giá bắt đầu giảm cho tới khi về đến giá trị thật của nó.
Khi mọi người bắt đầu hiểu biết hơn các kiến thức về đầu tư, tài chính và trở nên lý tính hơn trong các quyết định của mình, không chấp nhận trả giá quá cao so với giá trị thực của BĐS.
Nắm bắt được hai yếu tố trên giúp bạn tự rút ra kết luận để tránh cho mình trở thành kẻ ngốc nhất.
Đầu tư BĐS sẽ tiếp tục là kênh đầu tư ưa thích nhất của người Việt Nam, nó đem lại khá nhiều lợi nhuận cũng như các rủi ro tiềm ẩn. Do vậy, hãy trang bị các kiến thức cho bản thân mình, hiểu biết các qui tắc vận hành của thị trường BĐS để giảm thiểu tối đa các rủi ro cho mình.
Tác giả : Thái Hoà- Cộng Đồng Bất Động Sản
Thị trường Bất Động Sản nói chung chia làm hai nhóm chính:
Thị trường sơ cấp: các dự án mới mở bán, thường được marketing, tổ chức các sự kiện mở bán khá rầm rộ (thường được gọi là F1)
Thị trường thứ cấp: mua đi bán lại các căn nhà của các cá nhân (thường được gọi F2, F3, F4…)
Thị trường sơ cấp luôn được nhiều người biết đến hơn, do các hoạt động marketing, PR, sự kiện mở bán… nhưng thực ra thị trường thứ cấp mới chiếm thị phần lớn hơn, hoạt động thuần túy theo cơ chế thị trường, và thông thường người mua nếu chịu khó tìm hiểu sẽ tìm được các căn nhà có giá tốt hơn thị trường sơ cấp.
Xét về thị phần, lấy ví dụ năm 2019 nguồn cung căn hộ mới cho TP HCM là 26,700 căn, trong khi đó TP HCM có lẽ phải có tới 2 triệu căn nhà (tạm ước tính, trên tổng dân số 10tr người), trong số đó chỉ cần 3% số lượng căn nhà có nhu cầu mua bán, thị trường thứ cấp tại TP HCM đã đạt 60,000 căn rồi, lớn hơn thị trường sơ cấp.
So với các nước phát triển, thị trường thứ cấp Việt Nam lớn hơn nhiều do các nguyên nhân sau:
Vietnam là một nước trẻ, năng động, nhu cầu thay đổi nhà khá lớn khi:
- Thu nhập tăng lên, muốn tận hưởng một môi trường sống tốt đẹp hơn.
- Khi gia đình tăng thêm thành viên, các bạn trẻ lập gia đình, sinh con…
- Một yếu tố đặc biệt quan trọng nữa, do bất động sản vẫn là kênh đầu tư được nhiều người Việt Nam ưa chuộng nhất. Thị trường Bất Động Sản hiện nay, có lẽ có tới 30% là do người đầu tư, nhiều người có được khoản thu nhập rất tốt thông qua việc mua đi bán lại các căn nhà, thúc đẩy thị trường thứ cấp khá sôi động.
- Các loại thế chuyển nhượng nhà, phí môi giới ở Vietnam cũng thấp hơn nhiều so với các nước phương tây, dẫn tới việc mua đi bán lại cũng phát triển hơn.
Nhìn chung, thị trường thứ cấp thường có mức giá hấp dẫn hơn, hoạt động tuân thủ theo cơ chế thị trường, nhiều người mua, nhiều người bán, địa vị của người mua/người bán cân bằng. Thông thường, cùng một căn nhà có chất lượng, vị trí tương đương, thị trường thứ cấp có mức giá thấp hơn các căn hộ mới mở bán,
Tại sao giá các các dự án mới mở bán thường cao hơn thị trường thứ cấp ở xung quan đó:
- Các chi phí liên quan tới hoạt động mở bán các dự án mới khá lớn, nên các dự án mở bán thường được định giá khá cao:o Phí môi giới từ 2-5% tùy dự án, trong khi thị trường thứ cấp chỉ 1%.
- Chủ dự án chi khá lớn cho các hoạt động marketing, PR trên các phương tiện truyền thông, quảng cáo trên báo chí, internet, facebook, in tờ rời, brochures…
- Xây nhà mẫu, tổ chức các sự kiện, thuê PG girls…Trong khi đó thị trường thứ cấp hoàn toàn không có các chi phí này.
- Kỳ vọng lợi nhuận của các chủ đầu tư cũng rất lớn.
Tại sao các dự án mới mở bán vẫn tiêu thụ được hết hàng mặc dù giá cao hơn thị trường thứ cấp:
Chủ dự án có khá phát triển các chiến lược bán hàng khá hoàn thiện:
- Bán hàng kỳ vọng giá trong tương lai, ví dụ 2 năm sau giao nhà thì giá bán là giá của 2 năm sau, chứ không phải giá của hiện tại, trong khi đó thị trường không phải lúc nào cũng tăng. Thị trường tăng trưởng rất tốt trong những năm 2015-2019 dẫn tới nhiều nhà đầu tư lúc nào cũng kỳ vọng giá sẽ tăng nhiều trong tương lai, nhưng thực tế không phải vậy, thị trường cũng có thể đi ngang, thậm chí đi xuống.
- Các sự kiện mở bán dẫn tới khách hàng mua nhà mà không kịp suy nghĩ kỹ, hiệu ứng FOMO (fear of missing out). Mọi việc trong các lễ mở bán diến ra rất nhanh, MC có thể đọc các căn được bán liên tục, dẫn tới người mua nhà không kịp suy nghĩ và chốt đơn hàng luôn.
- Có những dự án lớn có tới 50-60 sàn F1 cùng bán, số lượng sales có thể lên tới hàng nghìn người, tạo nên hiệu ứng bán hàng khá lớn. Các sàn và sales được hoa hồng cao hơn nhiều so với thị trường thứ cấp, lại được chủ đầu tư hỗ trợ bằng các hoạt động marketing nên cũng hết sức nỗ lực bán hàng, nhiều khi cung cấp thông tin không khách quan cho người mua nhà.
- Lịch thanh toán sơ cấp thường là nhẹ hơn thứ cấp, dẫn tới người mua nhà chấp nhận giá đắt hơn khá nhiều.Trong khi đó, thị trường thứ cấp hoàn toàn diễn ra theo cơ chế thị trường, thuận mua vừa bán, gần như không có bất kỳ hoạt động marketing nào, nhiều khi giao dịch có thành công hay không chỉ do chênh giá 10tr.
Tại sao người tiêu dùng vẫn bỏ qua thị trường thứ cấp để mua các dự án mới mở bán với giá cao hơn khá nhiều?
- Thứ nhất, rất nhiều người tiêu dùng mua nhà sơ cấp không chịu chủ động tìm hiểu thông tin mà họ nhận thông tin một cách “thụ động”, chủ yếu thông qua các thông tin của chủ đầu tư, các chiến dịch PR, sự kiện mở bán, của các bạn sales. Trong khi đó mua nhà thứ cấp đòi hỏi kỹ năng tìm hiểu thông tin một cách “tích cực”, thông qua các nguồn thông tin khác nhau để tìm ra căn nhà phù hợp nhất đối với mình. Thực tế chỉ ra, những người mua nhà thị trường thứ cấp thường khá am hiểu thị trường bđs, có nhiều năm kinh nghiệm, trong khi đó một phần lớn người mua các dự án mới mở bán có rất ít kinh nghiệm về bđs.
- Thứ hai, nhiều người không hiểu thị trường, nghĩ rằng mua của chủ đầu tư là mua “giá gốc”, trong khi đó mua lại của người khác là đã bị “ăn tiền chênh” mà không biết rằng cái “giá gốc” kia còn cao hơn khá nhiều so với giá thứ cấp đã bao gồm cả tiền chênh.
- Thứ ba, nhiều người không rõ các thủ tục pháp lý, sợ mua nhà thứ cấp rủi ro có thể dẫn tới mất tiền, do vậy mua của chủ đầu tư yên tâm hơn. Hiện nay các thông tin về quy trình mua bán nhà thứ cấp có rất nhiều trên internet, bạn hãy nên tìm hiểu và làm theo. Việc mua nhà hiện nay thuận lợi hơn trước kia rất nhiều nhờ các phòng công chứng, với những người mua nhà thiếu kinh nghiệm nếu muốn chắc chắn hơn nữa hay yêu cầu công chứng ngay từ hợp đồng đặt cọc để giảm thiểu các rủi ro tới mức tối đa.
Mua nhà thị trường thứ cấp có ưu điểm gì so với các dự án mới mở bán:
- Thông thường giá sẽ thấp hơn, đầu tư sẽ sinh lợi nhiều hơn.
- Pháp lý hoàn chỉnh hơn, do các nhà của thị trường thứ cấp đã được xây dựng một thời gian, hoặc có thể đã bàn giao nhà, có sổ đỏ. Một số dự án mới mở bán gặp trục trặc về pháp lý, ví dụ như Centennial, Gem Riverside…
- Người mua có quyền lựa chọn các căn hộ thoải mái, không bị áp lực của hiệu ứng FOMO. Nhiều khi nếu có tài chính, chịu khó “trường kỳ mai phục” sẽ có thể tìm được chủ nhà bán rẻ bất ngờ do họ bị ngộp, điều này đặc biệt đúng trong giai đoạn bàn giao nhà, khi mà người mua phải đóng số tiền khá lớn.
Lời khuyên với người mua nhà
- Với những người không phải suy nghĩ về tài chính, có khả năng chi trả cho cuộc sống đầy đủ tiện nghi, sang chảnh thì không, mua nhà theo cảm xúc thì các điều dưới đây không phù hợp với các bạn. Những lời khuyên này phù hợp với những người đang cố gắng tìm mái âm đầu tiên của mình, hoặc muốn mua bđs để đầu tư.
- Hãy tìm hiểu thật nhiều nguồn thông tin, giành thật nhiều thời gian cho việc này. Trong kỷ nguyên 4.0, thông tin đến từ rất nhiều nguồn khác nhau: google, facebook group, batdongsan.vn, …. Mua nhà có lẽ là đầu tư quan trọng nhất trong mỗi đời người, bỏ tiền ra mua một căn nhà vài tỷ, nếu bạn không bỏ ít nhất 1 tuần để tìm hiểu thông tin mà chỉ dựa vào quảng cáo thì có lẽ chỉ nên tự trách bản thân mình.
Nếu bạn định mua nhà tại một khu vực nào, hãy tìm hiểu cả thị trường sơ cấp và thứ cấp để so sánh cẩn thận, bạn sẽ có thể phát hiện những viên ngọc quý ẩn náu đâu đó trong rất nhiều thông tin hiện hữu. Hiện giờ trên có khá nhiều các facebook group, mỗi một dự án thường có ít nhất một FB group, trong đó thường là các thông tin sạch (first hand information), nếu chịu khó đọc, gép các mảnh nối sẽ tìm ra được một bức tranh tổng thể của cả khu vực đó.
- Hãy nghe bằng cả hai tai, thông tin của chủ dự án, của sales chỉ để tham khảo, hãy cố gắng phát triển tư duy về bđs của mình, so sánh với các nguồn thông tin khác để đưa ra quyết định đúng đắn nhất cho mình.
Lời khuyên với các bạn sales:
Việc bán các dự án mới mở bán có lẽ dễ dàng hơn, được sự hỗ trợ của công ty, của chủ dự án (thông qua các hoạt động marketing, sự kiện…). Điều này đặc biệt phù hợp với các bạn trẻ mới ra trường, còn ít kinh nghiệm.
Tuy nhiên khi bạn đã được công ty, sàn yêu cầu bán một dự án, tư vấn của bạn đối với khách hàng sẽ không còn khách quan nữa, mà dự án bạn đang bán luôn là tốt nhất, tuyệt vời nhất, bất luận thực tế như thế nào.
Bạn được công ty giao nhiệm vụ bán hàng, áp lực về doanh số, nên tư vấn của bạn như vậy cũng hoàn toàn có thể hiểu được- Sales thị trường thứ cấp có lẽ khó khăn hơn, đòi hỏi kỹ năng nhiều hơn, từ việc tìm nguồn hàng, cho tới tìm khách hàng, nhiều khi phải tự bỏ chi phí marketing, thông qua quảng cáo trên batdongsan.vn mà chưa chắc chắn là sẽ đem lại hiệu quả.
Đổi lại, nếu bạn làm tốt, sẽ có nhiều nguồn hàng, có tệp khách hàng ổn định, thu nhập cũng khá tốt. Và bạn có thể tư vấn một cách khách quan hơn đối với khách hàng (nếu bạn là sales có tâm), giới thiệu cho khách những căn nhà mà trong thâm tâm bạn cảm thấy là phù hợp chứ không bị áp lực từ công ty.
Bán hàng thị trường thứ cấp sẽ giúp bạn mở rộng tầm nhìn về bđs, nâng hiểu biết của bạn lên một bậc, là một bước thuận lợi cho việc đầu tư bđs của bản thân. Rất nhiều sales việc bán hàng chỉ là bước đầu tiên trong con đường trở thành nhà đầu tư, và có lẽ việc bán hàng thị trường thứ cấp là một trong những bước quan trọng trong quá trình đó.
