Tại hội nghị diễn ra vào ngày 15/7, bà Trần Mai Phương, Phó Giám đốc Sở Tài chính TP. HCM cho biết đến hết tháng 6, số thu tiền sử dụng đất trên địa bàn gần 3.580 tỷ đồng, bằng 11% dự toán được giao.
Theo bà Phương, từ nay đến cuối năm 2024, thành phố sẽ đẩy tiến độ thẩm định phương án giá đất. Việc này nhằm khai thác nguồn thu từ nhà đất thông qua bán đấu giá các khu đất, thu nghĩa vụ tài chính.
“Thành phố đang hoàn thiện kế hoạch tổ chức đấu giá các lô đất tại các dự án thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm”, bà Phương thông tin.
Trước đó, vào tháng 4/2024, Sở Tài nguyên và Môi trường có báo cáo gửi UBND TP. HCM về kế hoạch bán đấu giá 19 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Trong đó, cơ quan này dự kiến bán các lô “đất vàng” này theo thứ tự. Cụ thể, sau khi có kết quả đấu giá thành công của 3 lô đất (lô 1-2, lô 1-3 và lô 3-5), thành phố sẽ rút kinh nghiệm và triển khai đấu giá tiếp 16 lô đất còn lại.
Theo kế hoạch, từ tháng 4 đến tháng 9/2024, cơ quan chức năng sẽ hoàn thiện hồ sơ pháp lý của lô đất 3-5. Trước tháng 10 năm nay, TP. HCM sẽ lựa chọn và thuê đơn vị thực hiện cuộc đấu giá. Thời gian dự kiến tổ chức đấu giá lô đất này là trước ngày 2/12.
Việc đẩy nguồn thu từ đấu giá các khu đất tại Thủ Thiêm là một trong những giải pháp để TP. HCM có thể hoàn thành ở mức cao nhất nhiệm vụ thu ngân sách năm nay.
CII – “Trùm đất” Thủ Thiêm
Cùng điểm lại các đại gia “đất vàng” tại Thủ Thiêm, trong đó phải nhắc đến CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM (HoSE: CII) được mệnh danh là “ông trùm” đất Thủ Thiêm. Trước đó, CII cũng là cổ phiếu hưởng lợi nhiều nhất từ thương vụ đấu giá năm 2021 nhờ sở hữu quý đất lớn tại đây.
Tại thời điểm cuối năm 2023, CII đã bàn giao 3 dự án bất động sản Lakeview 1, Lakeview 2 và D’Verano nằm tại các lô 3.1, 4.7 và 3.2 nằm trên trục đường trung tâm Thủ Thiêm với tổng giá trị 1.187 tỷ đồng.
Một dự án lớn khác của CII là The River nằm ngay chân cầu Thủ Thiêm 1 tại lô đất 3.15 với diện tích hơn 15.000m2 và tổng vốn đầu tư 3.495 tỷ đồng hiện đã hoàn tất bàn giao cho khách hàng.
Hiện tại, CII còn nhiều dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị thi công như D’Vernal trên lô đất 3.6, dự án Riverfront Riverside trên lô đất 3.13, dự án The River 2 trên lô đất 3.16, công trình thương mại văn phòng lô 1-18 với tổng giá trị hơn 5.600 tỷ đồng.
 |
| Dự án The River Thủ Thiêm với tổng vốn đầu tư 3.495 tỷ đồng của CII |
Phát Đạt (PDR) – sở hữu đến 16 lô nhà đất nhờ tham gia BT Cầu Thủ Thiêm
Tiếp đến là CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) với việc sở hữu 16 lô nhà đất “vàng” trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, chủ yếu là các quỹ đất thanh toán khi công ty tham gia xây dựng các dự án BT Cầu Thủ Thiêm.
Trong đó bao gồm quỹ đất để cân đối thanh toán cho phần chi phí xây lắp và thiết bị của dự án xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 tại 11 lô đất thuộc khu chức năng số 3 và số 4 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Theo quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 của Khu đô thị mới Thủ Thiêm được duyệt, 11 lô đất nêu trên có tổng diện tích đất phát triển dự án khoảng 99.904m2.
Về quỹ đất để cân đối thanh toán cho phần kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng (phía Quận 7) và chi phí khác: khu đất tại số 462-464 Nguyễn Thị Minh Khai, phường 2, quận 1 với diện tích 1.186,3m2; khu đất tại số 1310 Kha Vạn Cân, phường Linh Trung, quận Thủ Đức với diện tích 5.300m2; khu đất tại số 11 Linh Trung, phường Linh Trung, quận Thủ Đức với diện tích 11.764m2, khu đất tại số 540/21 Cách Mạng Tháng Tám, phường 11, quận 3 với diện tích 7.000m2.
Novaland (NVL): Dự án 6.000 tỷ đã được gỡ vướng trong năm 2023
Một “ông lớn” trong lĩnh vực bất động sản khác là Tập đoàn Novaland (NVL) cũng đang sở hữu quỹ đất lớn ở quận 2, liền kề khu Thủ Thiêm. Trong đó, The Water Bay do NVL làm chủ đầu tư là một trong số những dự án bất động sản được TP. HCM gỡ vướng năm 2023. Theo tìm hiểu, dự án có quy mô 30,2ha tại phường Bình Khánh (TP. Thủ Đức), chủ đầu tư đã rót vào khoảng 6.000 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, NVL còn sở hữu dự án The Sun Avenue nằm tại mặt tiền đại lộ Mai Chí Thọ, đoạn giao với đường Đồng Văn Cống, phường An Phú, TP. Thủ Đức, được triển khai xây dựng năm 2015 và hoàn thành vào quý II/2018, tổng quy mô dự án khoảng 4,6ha.
 |
| Dự án The Water Bay của Novaland liền kề với khu đất Thủ Thiêm |
Đất Xanh (DXG) với dự án nuôi mộng “gà đẻ trứng vàng” Gem Riverside
Tập đoàn Đất Xanh (DXG) không sở hữu trực tiếp đất ở Khu đô thị Thủ Thiêm song công ty đang có dự án Gem Riverside có diện tích 617ha, vốn đầu tư hơn 5.200 tỷ đồng tại khu Nam Rạch Chiếc, An Phú, Quận 2 Tp.HCM – liền kề ngay khu Thủ Thiêm
Dự án được coi là “gà đẻ trứng vàng” của Tập đoàn Đất xanh nhưng trong quá trình xây dựng, dự án này đã vướng các thủ tục pháp lý vẫn chưa thể tháo gỡ.
Quốc Cường Gia Lai (QCG) với dự án hơn 4.600m2
Bên cạnh đó, Quốc Cường Gia Lai (QCG) đang sở hữu dự án De Capella tọa lạc ngay mặt tiền Lương Định Của – Thủ Thiêm thuộc quận 2, TP. HCM. Dự án được xây dựng với 2 tháp cao 22 tầng gồm 19 tầng căn hộ cao cấp, 3 tầng thương mại và 2 hầm đậu xe, trên diện tích đất 4.684.5m2. Quốc Cường Gia Lai từng chia sẻ dự án đang được tập trung triển khai trong năm 2023 và tiếp tục hỗ trợ bàn giao đến với khách hàng.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản phục hồi còn chậm chạp, nhiều doanh nghiệp công bố kế hoạch mở rộng quỹ đất để phát triển dự án. Pháp lý, tính thanh khoản, tiền sử dụng đất… là những tiêu chí hàng đầu mà doanh nghiệp lựa chọn khi “săn” quỹ đất.
Mùa ĐHĐCĐ thường niên 2024 của các doanh nghiệp bất động sản vừa qua cho thấy những chiến lược phát triển quỹ đất của một số doanh nghiệp lớn trên thị trường.
Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Tư vấn Đầu tư Xây dựng Kiên Giang (HOSE: CKG) Trần Thọ Thắng cho rằng, để chuẩn bị cho thời điểm phục hồi của ngành bất động sản, doanh nghiệp cần dành thời gian tính toán phương án, tìm hiểu thị trường để làm sao các dự án đất sạch hoàn chỉnh về mặt pháp lý, nộp đầy đủ tiền sử dụng đất và có thể đưa vào khai thác trong 2 năm tới.
Tập trung phát triển quỹ đất có pháp lý
Trong phương án huy động 1 ngàn tỷ từ phát hành cổ phiếu, CTCP Tập Đoàn Danh Khôi (HNX: NRC) dự kiến dùng 195 tỷ đồng để mua một phần khu dân cư Đại Nam (quốc lộ 13, xã Minh Hưng, huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước); 180 tỷ đồng để mua một phần dự án tại khu dân cư tiểu thủ công nghiệp thương mại dịch vụ Hàm Thắng – Hàm Liêm (quốc lộ 1, xã Hàm Thắng, huyện Hàm Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận).
Chia sẻ về lý do chọn 2 dự án trên, Chủ tịch HĐQT Lê Thống Nhất cho biết, chiến lược trong năm 2024 của Công ty là tập trung vào các sản phẩm có đầy đủ pháp lý, tính thanh khoản cao. Ban điều hành đã làm việc, tìm hiểu rất nhiều dự án theo chiến lược là tập trung vào khu đô thị thấp tầng, có sản phẩm rồi, có hạ tầng rồi, có sổ rồi để tạo thanh khoản, tạo đột phá mới trong năm 2024.
Dự án Đại Nam được đánh giá phù hợp với mục tiêu mở rộng phân khúc đô thị thấp tầng của NRC nên khi huy động được tài chính, Công ty sẽ làm việc với phía chủ đầu tư dự án này.
Trong khi đó, CTCP Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền (HOSE: HAR) cho biết: Công ty đã nhận chuyển nhượng quỹ đất tại TP. Thủ Đức vào năm 2023 vừa qua, nhằm phát triển dự án. Năm 2024, Công ty tiếp tục mua thêm quỹ đất nằm trong khu dân cư xây dựng mới để thuận lợi phát triển các dự án về dân cư và nhà ở.
Bên cạnh những doanh nghiệp bất động sản dân cư, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực cho thuê văn phòng và nghỉ dưỡng như CTCP Ngoại thương và Phát triển Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE: FDC) và CTCP Big Invest Group (UPCoM: BIG) cũng hướng đến các quỹ đất phù hợp với lĩnh vực kinh doanh cốt lõi của mình.
Tại ĐHĐCĐ, tân Tổng Giám đốc FDC – Hồ Anh Tuấn cho biết, định hướng sắp tới của FDC là tiếp tục tìm kiếm những dự án văn phòng ở khu trung tâm để tự phát triển hoặc cung cấp dịch vụ vận hành.
FDC dự tính doanh thu mảng cho thuê văn phòng trong giai đoạn 2024-2025 sẽ ổn định khoảng 60 tỷ đồng/năm, đặc biệt sau khi hoàn thành dự án 28 Phùng Khắc Khoan và cơ cấu lại khách thuê tại tòa nhà 51 Mạc Đỉnh Chi.
Một nguyên do khác là do mảng phát triển dự án của FDC tại dự án Bình Trưng Đông và Cần Giờ đang vướng pháp lý và phải chờ hướng dẫn tháo gỡ từ cơ quan chức năng.
Còn đối với BIG, Công ty lên kế hoạch hợp tác nhượng quyền thương hiệu tối thiểu 10 khách sạn trong năm 2024-2025. Ông Võ Phi Nhật Huy – Chủ tịch HĐQT BIG cho hay, hiện BIG đang kết hợp 2 mô hình gồm sở hữu và cho thuê; mô hình còn lại là thuê và cho thuê lại. Theo ông Huy, tận dụng chiến lược này, nếu đã mua tài sản sẽ mua ở vị trí đẹp, có khả năng tăng giá cao và mua theo hình thức hợp tác kinh doanh đầu tư cùng đối tác. Còn đối với bất động sản đi thuê, Công ty ưu tiên thuê các khách sạn có hiệu quả kinh doanh tốt, chi phí đầu tư thấp để tối ưu hóa nguồn vốn.
Liên quan đến việc hợp tác, CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân (HOSE: HQC), thông qua việc ký kết thỏa thuận hợp tác chiến lược với NVL, sẽ triển khai nghiên cứu phát triển nhà ở xã hội trên quỹ đất hiện có của NVL trong thời gian tới.
CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) cũng đang có quỹ đất tự phát triển hơn 4,226ha và đang liên kết phát triển quỹ đất gần 41ha. Thời gian tới, PDR sẽ mở rộng quỹ đất tại khu vực Lâm Đồng và đồng bằng sông Cửu Long.
Chọn quỹ đất tại địa phương quen thuộc
Ngoài việc chọn quỹ đất phù hợp với lĩnh vực kinh doanh cốt lõi, doanh nghiệp bất động sản cũng ưu tiên phát triển quỹ đất tại các địa phương quen thuộc, đã từng thực hiện dự án trước đây hơn là khu vực mới.
CTCP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (HOSE: TCH) đang tập trung nguồn lực đầu tư các dự án ở Hà Nội, Hải Phòng… Được biết, tại Hải Phòng, tòa H1 thuộc dự án Hoang Huy Commerce (giai đoạn 1) của TCH tại phường Kênh Dương và Vĩnh Niệm, quận Lê Chân đã nghiệm thu, đưa vào sử dụng vào cuối năm 2023. Công ty đã xin được giấy phép xây dựng, dự kiến hoàn thành tòa H2 trong năm 2025 và nghiệm thu, bàn giao cho khách hàng vào năm 2026.
Bên cạnh đó, TCH còn 1 dự án khác tại Hải Phòng là khu đô thị mới Hoàng Huy New City (giai đoạn 1) tại xã Tân Dương và Dương Quan, huyện Thủy Nguyên. Công ty cho biết, dự án cơ bản đã hoàn thành xây dựng và đang triển khai nghiệm thu, dự kiến quý 3/2024 sẽ bàn giao tới khách hàng.
Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services (FERI) – ông Phạm Anh Khôi cho rằng, khi các luật mới về bất động sản chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8, chủ đầu tư phải thương lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì giá sẽ sát hơn với giá thị trường, dẫn đến tăng chi phí đầu vào của dự án.
Ngoài ra, các chủ đầu tư nhỏ lẻ sẽ rất khó trong việc phát triển các dự án phân lô bán nền. Muốn phát triển dự án lớn trong thời gian tới, các chủ đầu tư phải phát triển với các đơn vị phân phối, triển khai chuyên nghiệp và các đơn vị có tiềm lực tài chính mạnh.
